Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Продажа квартиры из под залога у банка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.
Ведь в тот момент, когда банку выплачен ипотечный кредит и обременение с квартиры снято, продавец вполне может «просто расхотеть» продавать квартиру.
Современные экономические условия не всегда позволяют купить жилье за собственные деньги. Инфляция, нестабильный курс валют не сможет уменьшить желание жить в собственном жилище. Многие предпочитают жить в квартире или в собственном доме, купленном с помощью ипотечного кредита. Однако в некоторых случаях жизнь устанавливает свои условия. Может возникнуть незапланированная необходимость переехать в другой город, или даже страну. Желание супругов развестись, невозможно спрогнозировать на стадии покупки жилья. Кроме того, нельзя исключать ситуацию, когда финансовое положение семьи вдруг изменится, причиной тому может быть потеря высокооплачиваемой работы, болезнь самого заемщика или члена его семьи.
Содержание:
Схемы оформления такого жилья, плюсы и минусы
Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.
Вопреки распространенному мнению, залоговая недвижимость может продаваться не только банком на торгах (по решению суда), но и самим собственником. Заемщик, взявший квартиру в ипотеку, мог не рассчитать свои силы, потерять основной источник дохода, в результате чего возникла проблема с погашением долга. Чтобы не потерять жилье из-за просрочки, владелец квадратных метров выставляет объект на продажу. Но здесь есть свои нюансы, о которых следует знать и покупателю, и продавцу. Любой кредитор заинтересован в возврате своих денег, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать. Банку нужны гарантии возврата кредитных средств. В этом случае, участие третьего лица, в частности — агентства недвижимости, гарантирующего безопасную продажу залоговой квартиры, порой незаменима.
Риски, которые могут возникнуть перед покупателем
Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.
Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.
Данная схема более надежна, так как доступ к финансовым средствам заинтересованные лица получают только после выполнения обязательств.
Долгое время залоговое имущество считалось проблемным: с ним не хотели связывать ни риелторы, ни потенциальные покупатели. Большинство, услышав, что недвижимость выступает в качестве залога в банке, сразу отказывалось даже осматривать жилье. Но какие подводные камни могут скрывать при покупке квартир с обременением?
Причем, это уже не единичные предложения, а реально новый сектор рынка недвижимости, который развивается в современных экономических условиях.
Ввиду увеличения в последние годы объема покупки недвижимости в ипотеку, на сегодняшний день купля/продажа залоговых квартир составляет отдельный сегмент рынка реализации жилья. Так, на начало 2017 года сумма кредитов на приобретение жилых помещений составляла около 320 миллиардов рублей, из которых 55 миллиардов рублей являлись просроченной задолженностью.
До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.
Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора. Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам. По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.
Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.
Какие шаги необходимо предпринять, если возникла необходимость продать недвижимость, приобретенную путем заемных в банке денег? Первым делом необходимо посетить офис банка, в котором оформлен кредит. Это нужно для того, чтобы получить одобрение, так как в некоторых случаях банк может не дать добро для смены лица, взявшего кредит. Только специалист сможет предоставить исчерпывающую консультацию и рассказать, как и на каких условиях можно получить нужные документы для того, чтобы банка дал согласие на реализацию сделки. В последние годы такого вида процедуры стали распространенным явлением и так, как банкам выгоднее получать свои законные проценты, а не заниматься продажей залоговой недвижимости, в большинстве случаев кредитор дает свое согласие на осуществление сделки.
Большинство сделок связанных с куплей продажей квартиры происходит с привлечение заемных кредитных средств. Банки выдавая кредит на приобретение недвижимого имущества как правило требуют залог, как правило в залог отходит сам приобретаемый на заемные средства объект.
В такой ситуации не удастся обойтись без специалиста по осуществлению сделок с недвижимостью. Покупателю необходимо внести сумму долга и это он может сделать как оплата аванса, что необходимо прописать в предварительном договоре. Обычно этот вариант сделки осуществляется с помощью арендованных в банке ячеек. В первую ячейку покупатель помещает аванс, во вторую сумму для банка в размере закрытия долга и в третью средства для продавца. Ячейки открываются все вместе и только после того, как будет зарегистрирован договор купли-продажи.
Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.
Самый быстрый способ найти покупателей на квартиру, находящуюся в залоге у банка, — это воспользоваться услугами опытного частного риэлтора Андрея Молодкина! Прежде всего, любой риэлтор, в том числе и я, заинтересован в том, чтобы продажа квартиры из-под залога у банка в Москве была как можно более выгодной и быстрой. Вероятность того, что Вы выручите за свою залоговую квартиру реальную стоимость несравнимо выше, чем если Вы будете искать покупателя самостоятельно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Залоговые квартиры: как продать и купить
Судебный процесс может затянуться на месяцы, а сумма общей задолженности заемщика перед банком тем временем, увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.
Отличительными свойствами сделок купли/продажи недвижимости с обременением (залоговой) является отсутствие у собственника оригиналов правоустанавливающей документации, которая хранится у залогодержателя. Так, потенциальный покупатель не сможет детально изучить документы на этапе заключения предварительного договора даже при условии оплаты задатка. Такая ситуация не исключает нескольких доверчивых претендентов на квартиру, отдавших задаток под копии документов на право собственности.
Этот вариант не представляет серьезных опасностей, но сложно найти покупателя согласного с данными условиями. И все-таки, если такой покупатель есть, необходимо такого вида сделки осуществлять под контролем профессионала, что поможет избежать ошибок и дальнейших недоразумений. В случае если заемщик (должник) не сможет своевременно вносить платежи по кредитному договору, либо проценты, то в этом случае в зависимости от конкретного кредитного договора, банк имеет полное право инициировать продажу квартиры, которая находится у него в залоге, с целью покрыть свои расходы. Также банк может обратить указанную квартиру в свою собственность, для того, чтобы в дальнейшем распоряжаться ей по своему усмотрению.
Это допускается при небольшой сумме долга, когда можно взять потребительский кредит. Потребительские кредиты выдаются, как правило, под более высокие проценты, но если заемщик рассчитывает после получения денег с продажи квартиры в залоге рассчитаться с банком, то этот вариант самый удобный. Перед тем как брать потребительский кредит необходимо ознакомиться с условиями договора, так как возможность и условия при досрочном погашении кредита должна быть прописана.
Но все же, нередко заемщики принимают решение о продаже залогового объекта недвижимости, которое приобреталось на заемные денежные средства. Соответственно для того, чтобы продать такую квартиру необходимо получить согласие банка, но просто так, банк такое согласие не дает.
Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:
- существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
- предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
- если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.
В последние годы, с развитием ипотеки, количество квартир, находящихся в залоге у различных банков сильно увеличилось. Иногда, в силу различных обстоятельств, таких как невозможность дальнейшего погашения кредита, необходимость увеличения или уменьшения жилплощади, переезд в другой район или город, возникает необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка. Единственным выходом из сложившейся ситуации является продажа квартиры из-под залога банка в Москве.
Нюансы, которые важно учитывать
А заставить его это сделать (как и вернуть уплаченные банку деньги) очень проблематично. Использовать данную схему лучше всего тогда, когда обе стороны сделки хорошо знакомы и друг другу доверяют.
Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.
Следует отметить, что до полного погашения кредитного остатка за жилье, квартира принадлежит банку, поэтому любые сделки с ней требуют официального согласия организации, что усложняет процедуру купли/продажи. Поэтому намерение продавать недвижимость с обременением следует согласовать с кредитной организацией, что довольно непросто, так как может означать досрочную оплату кредита, а отсюда – недополученные проценты.
Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.