Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Звпрос к застройщику о повторном обмере квартиры по дду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Договор долевого участия (ДДУ) — основной документ, который регулирует отношения девелопера и клиента. Он является узаконенной формой инвестиционной деятельности. Ведь строительная компания привлекает для работы над объектом средства дольщиков. В рамках этого соглашения застройщик берёт на себя обязательства по возведению объекта в оговоренные сроки.
Сфотографируйте недостатки помещений. Если строительная компания отказывается от оформления документа, то его составлением придется заниматься самостоятельно. Единого образца по составлению претензии не предусмотрено. У меня был заключен договор долевого строительства. Поскольку застройщик несколько лет назад остановил стройку и я расторгла договор, но не получила от застройщика ни возврата денег, ни пени. Теперь в отношении застройщика введено наблюдение в рамках банкротства. Как мне защитить свои права?
Содержание:
Что делать если площадь квартиры меньше чем в ДДУ. Пошаговый план
Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре. Ваша квартира не может быть не в каком реестре БТИ, такого реестра уже давно нет, также тех. паспорт это документ для личного пользования, официальный документ для постановки объекта(квартиры) на кадастровый учет с верной площадью является технический план. Изготовляется он кадастровым инженером который имеет аттестат и его данные можно посмотреть на сайте росреестра. Также если он допускает кадастровую ошибку, а в вашем случаи на это очень похоже, у Застройщика и у вас есть право пожаловаться в Росреестр(кадастровую палату). Соответственно сам кад.инженер не заинтересован в ошибках так как у него могут аннулировать аттестат.
В первую очередь нужно еще раз внимательно изучить свой договор долевого участия. Обязательным пунктом для ДДУ будет срок передачи квартиры и должен быть единым для всех дольщиков возведения данного строительного объекта.
Не всегда гражданин соглашается на перенос времени получения имущественных прав. Это может быть связано с массой причин, о которых отчитываться строительной фирме человек не должен. И если стало известно о том, что дата переносится, то нужно переходить к активным действиям по защите своих имущественных прав.
Предполагается, что при ДДУ интересы «дольщиков» защищены. Риски того, что застройщик не выполнит свои обязательства, минимальны. Тем более, договор долевого участия можно заключать только на определенном этапе строительства при наличии определенного пакета документов. Это значит, что застройщик не может в рамках ДДУ, например, как по договору инвестирования или как делают жилищно-строительные кооперативы, начинать собирать деньги в тот момент, когда еще отсутствует разрешительная документация на объект.
Фактически в законе не прописано, что вы можете требовать перобмеров от застройщика. Застройщик может сказать, что основани недоверять БТИ у них нет- и в принципе он будет прав.
Последний из указанных вариантов является нарушение прав граждан, так как связывает обязательство по сдаче квартир с событием, находящимся в зависимости только от воли застройщика.
Каждый дольщик, заключая договор долевого участия, мечтает стать счастливым новоселом в указанные в договоре сроки. Но время идет, ипотечный кредит оплачивается, а заветные квадратные метры все никак не обретают законного владельца. Хорошо, если застройщик возвел дом полностью или хотя бы большую часть. А если стройка так и осталась на уровне фундамента? Что делать дольщику, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Какие способы защиты у него есть?
Одно из правил её составления – необходимо указать основания. Подать претензию можно по следующим причинам: В соответствии с законом о ДДУ гарантия не может быть меньше пяти лет.
Строительная организация вправе сама выбирать в какой форме прописать сроки передачи жилья участникам. В договоре они могут быть определены одним из трех вариантов:
- Конкретной датой. К примеру, 31.12.2017 года. Отсчет просрочки будет начинаться с 01.01.2018 года.
- Указанием квартала. Например, I квартал 2018 года. Значит, с 01 апреля 2018 года начинается задержка передачи жилья.
- Привязкой к срокам сдачи в эксплуатацию. Допустим, в ДДУ прописан срок ввода 31.03.2018 года, а передача квартир должна осуществиться через месяц мосле этого, то нарушение сроков будет отсчитываться с 01 мая 2018 года.
Фирма не обязана соглашаться на указанное условие, но, если мирно решить спор не удастся, то сторонам предстоит встретиться в суде. Необходимо учитывать, что без попыток досудебного решения проблемы, переходить к подаче искового заявления нельзя, поэтому на руках у истца должны быть бумаги, которые подтверждают, что были предприняты попытки мирного решения возникшего конфликта.
Дело все в том, что обмер квартиры, по словам застройщика, производил какой-то аттестованный инженер (а не БТИ). В БТИ ответили, что обмер квартиры, действительно, может производить любая независимая организация. Может в этом случае мы имеем право не доверять замерам данного инженера?
Каждый случай надо рассматривать индивидуально. Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта, то законом и договором долевого участия предусмотрены очень серьезные санкции в виде неустойки и пени. Поэтому у дольщика появляется право потребовать от застройщика компенсацию за нарушение сроков.
Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Когда квартира готова к передаче владельцу, все необходимые замеры выполнены, а точная площадь всех помещений установлена, следует свериться с договором и найти в нем пункт о том, что цена может быть пересчитана при фактическом уменьшении площади.
Чаще всего в процессе приемки готовой квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выясняется, что ее площадь не равна проектной. Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Если площадь больше, то дольщику придется доплатить за «лишние» квадратные метры по той цене, которая оговорена в ДДУ. В обратном случае доплачивать обязан застройщик.
Площадь квартиры оказалась меньше чем по ДДУ: что делать
Сходный вывод содержится и в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 по делу N А56-33132/2009-з32/11, в котором указано: «п. 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Таким образом, ….. не вправе требовать исполнения должником условий расторгнутого договора и включения ее в реестр требований кредиторов должника о передаче жилого помещения.».
Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, несмотря на то, что государство, отменив субсидирование ипотечных ставок, заявило о том, что кризис на рынке закончился. При этом по информации экспертов, лишь около 30% строительных компаний сдают свои объекты в срок. Задержки и недоделки, увы, нельзя назвать чем-то из ряда вон выходящим. Порой покупателям не остается ничего, кроме расторжения договора долевого участия.
Не лишним будет привлечь к процедуре юриста, который поможет убедиться, что никаких спорных пунктов внесено в соглашение не было. Подписав документ, застройщик получает официальную отсрочку на сдачу дома, а дольщик теряет право на предъявление претензий и получение компенсаций. Также нужно помнить, что законодатель не ограничивает количество раз продления установленных сроков, поэтому есть риск столкнуться со злоупотреблением со стороны компании. Другими словами, как только вы получите уведомление от строительной компании, что квартира готова к сдаче, но при осмотре обнаружили недостатки, не стоит полагаться на слова строительной компании. Недобросовестные застройщики могут попросить подписать акт и пообещать, что в скором времени все недочеты будут устранены. На месте составьте документ в виде претензии в двух экземплярах.
Застройщик передал квартиру меньшей площади. Можно ли отсудить часть стоимости?
Получив на руки заказное письмо от застройщика, гражданин обязан подготовить официальный ответ, независимо от принятого решения. В случае отказа от подписания дополнительного документа, гражданин готовит обращение, в котором указывает, что не желает продлевать ранее оговоренные сроки и желает получить право на недвижимость в указанный день. Направлять бумагу желательно заказным письмом с дополнительной услугой «опись содержимого» или же можно лично отнести бумагу в канцелярию предприятия. Главное, чтобы на руках осталось подтверждение получения документов стороной ответчика.
Девелоперы, в попытке снять с себя ответственность за нарушение сроков, в договорах используют размытые формулировки, как «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Такие уловки, как показывает практика, в судах их не спасают.
Формально, это означает так же и то, что после расторжения договора и взыскания в Вашу пользу уплаченных денежных средств, участники долевого строительства утрачивают право требования исполнения обязательств по передаче жилого помещения. Этот вывод подтверждается массовой судебной практикой. В частности, Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 по делу N А21-4787/2010, в котором указано: «Отказав заявителю в удовлетворении требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, суд установил, что после направления в адрес застройщика уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве …утратила право требования к обществу о передаче ей жилого помещения.».
В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.
Вместе с тем, поскольку застройщики, как правило, не исполняют обязательства по возврату денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплате участникам долевого строительства процентов на эту сумму за пользование денежными средствами, как правило, мы рекомендуем расторгать договоры участия в долевом строительстве не путем одностороннего отказа, а в судебном порядке. Исходя из изложенного, в случае одностороннего отказа от исполнения договора или расторжения договора в судебном порядке, у застройщика по отношению к Вам возникает денежное обязательство.
В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.
И после приемки квартиры нам не дали никаких документов о том, что мы смотрели квартиру и наши требования к исправлению дефектов приняты.
Кроме того, отдельным пунктом указывается, что стороны добровольно и без взаимных претензий приняли решение о смене условий договора. Чтобы дополнительное соглашение получило юридическую силу, обязательно зарегистрировать его в Росреестре. Обязанность регистрации документа ложится на одну из сторон. Как правило, это компания застройщика, поскольку именно ей грозит выплата компенсаций за просроченный контракт.
изменение размера жилища при строительстве и доплата по ДДУ
Однако существует несколько правил, касающихся написания документа: Существует ряд правил, которые касаются не столько оформления, сколько содержания самого документа.
Какой максимальный срок у застройщика, чтобы предоставить нам квартиру в надлежащем состоянии и с узаконенными документами?
По законодательству, подтверждением выполненных обязательств является приёмопередаточный акт. Застройщик за 30 дней до указанных в договоре сроков должен уведомить участника о готовности к передаче квартиры. Дольщик, со своей стороны, не позднее двух недель со дня вручения уведомления, должен явиться для приемки.
Ранее массовое расторжение ДДУ могло обанкротить девелопера. Но теперь к строительству допускаются только финансово-устойчивые компании.