Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Риски мошенничества при альтернативной сделке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продавец заключает с одним или несколькими покупателями предварительное соглашение, обязательным условием которого служит внесение задатка. Его размер может колебаться в пределах 5-10% от стоимости квартиры.
Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия. Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые — одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой. В этом материале мы постараемся рассказать о наиболее распространенных видах мошеннических действий, от которых на ранке недвижимости страдают покупатели. Ни в коем случае не хотим сказать, что наличие грамотного специалиста, который сопровождает сделку купли-продажи недвижимости, дает 100% защиту от мошеннических действий. Однако, при проведении сделки между частными лицами, когда с обеих сторон не присутствует риэлтор или он присутствует только с одной стороны, возникает проблемная ситуация. При этом важно подчеркнуть: не всегда они связаны именно с мошенничеством. Очень часто одна из сторон более подкована юридически, имеющая более сильное сопровождение сделки с недвижимостью, добивается существенно лучших условий и может в принципе поменять оговоренные условия сделки.
Содержание:
Альтернативные сделки: опасности и подводные камни
Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей. В ход идут двойные продажи, использование подложных документов, продажа квартир, снятых по договору найма, и еще уйма способов отъема денег у покупателя. Последние, в свою очередь, менее изобретательны: количество применяемых ими схем мало.
Альтернативная сделка – сделка, при которой собственнику квартиры надо не только продать свое жилье, но и приобрести взамен другое. Таких сделок на рынке недвижимости большинство, несмотря на то, что количество операций по реализации объектов «на чистой продаже» значительно возросло с 2015 года.
С развитием возможных схем приобретения жилья (путем приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т.д.) меняются и схемы мошенничества при покупке квартиры, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.
Следующие способы мошенничества выявлены с помощью периодических проверок закупочных цен на товар, которые были зафиксированы в системе учета. Такие мероприятия также легко можно обнаружить и пресечь, если временно сменить сотрудника, который занимается операциями закупки, а затем сравнить результаты закупочных цен на товар. Так к каким ухищрениям прибегают мошенники? Чаще всего недобросовестные сотрудники соглашаются произвести закупки по повышенной цене и получить «откат», или закупить излишнее количество товара и выиграть на разнице оптовых цен. Как вариант также может быть использована схема закупки товара у одного и того же продавца со скидкой, где сотрудник разницу, конечно, берет себе. Также особой популярностью пользуется схема покупки товара через свою посредническую фирму.
Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70% являются альтернативными. Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье. Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.
В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.
Большая часть покупок на рынке вторичного жилья – это альтернативные сделки. Так называемые «цепочки» представляют собой обмен квартиры с помощью купли-продажи. Вариантов здесь может быть много – одну квартиру меняют на другую, одну на две или две на одну. В подобных сделках, порой, может участвовать более пяти квартир.
В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что представляет собой альтернативная продажа квартиры, разберем риски, которым могут подвергаться покупатели и продавцы, а также рассмотрим достоинства и недостатки сделок этого формата.
Если вы решили приобрести жилье, и сомневаетесь, какую квартиру выбрать – на «чистой продаже» или с необходимостью встречной покупки – важно изучить все тонкости альтернативных сделок. Приобретая такую квартиру, в первую очередь, следует учесть, что на сделку вы выйдете не мгновенно – ведь продавцу вашей квартиры надо будет подыскать себе подходящий вариант, также внести за него аванс, проверить документы, и подготовить сделку. А если еще и встречная покупка будет альтернативной, этот срок может значительно увеличиться.
Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости – только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже еще не до конца введенные в эксплуатацию.
То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.
Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках
Во время приема товара на склад добропорядочный кладовщик, естественно, не за Спасибо, не принимает товар на склад, а оставляет его там, где ему лежать более не положено — у поставщика в машине. Такое мошенничество в принципе очень удобно: кто-нибудь видел, что товар с предприятия выносили? Выноса товара со склада не происходило, однако недостача есть. Чтобы выявить такое мошенничество, нужно соблюдать ведение склада по системе «день в день» без отставания. Когда система «день в день» компьютеризирована, а кладовщик не имеет никакой возможности исправления единожды введенных документов, можно спать спокойно.
Наибольшее количество мошеннических сделок с недвижимостью фактически связано со схемой проведения расчетов. Мошенники очень часто пользуются тем, что сами участники сделки купли-продажи недвижимости не проявляют должного контроля и не предпринимают элементарных необходимых действий, чтобы избежать дополнительных рисков. Рассмотрим основные формы мошенничества с недвижимостью.
Старый способ, который использовался еще в криминально известный период – 90-е годы. Он прост и применяется до сих пор не только в сфере недвижимости, но в других. Суть его состоит в предоставлении займа, обеспеченного правом распоряжения собственностью. Он имеет общие черты с ипотекой, но ипотека оформляется отдельным договором и регистрируется.
При острой необходимости в деньгах человек оформляет займ не в банке, а в сомнительных конторах или даже у частных лиц. В качестве гарантии возврата долга он выдает аферистам доверенность, дающую право распоряжения принадлежащей ему квартирой. Недвижимость может быть реализована в любое время: если должник выплатил 50% долга или не выплатил ничего. А исполнение обязательства не дает гарантии возврата доверенности и сохранения права собственности.
Обезопасить себя просто:
- Не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций.
- Отозвать доверенность.
Однако у покупки жилья на рынке “вторички” имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период ее существования или как минимум за 10 лет до предстоящей сделки.
Альтернативная сделка при покупке квартиры. порядок действий
И если в нем написано, что предъявляется расписка и документы, подтверждающие переход права собственности, а в сейфовую ячейку может входить не только продавец, но и третье лицо, то у банка нет даже юридических оснований препятствовать в получении денежных средств третьим лицом. В итоге люди лишаются доступа к деньгам, квартира продана, а затем под давлением они вынуждены согласиться на покупку куда менее интересного варианта. Откуда и извлекает мошенник выгоду для себя.
Внесение задатка (аванса) – нормальная практика при совершении сделок с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель демонстрируют решимость заключить сделку на оговоренных условиях. Но авансы также могут использоваться как инструмент для присвоения чужих денег без намерения продавать квартиру.
Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.
Альтернативная продажа означает реализацию одного объекта недвижимого имущества с одновременным приобретением другого объекта.
Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)
С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.
Если хотя бы в одном из звеньев цепочки будет присутствовать покупка с использованием ипотечных средств, следует заложить сюда еще время на проведение оценки покупаемой квартиры и рассмотрение документов банком. Стоит отметить, что многие банки выдают кредитные средства только после государственной регистрации квартиры, а это еще плюс пять рабочих дней. В таких случаях при внесении аванса очень важно оговаривать срок, за который продавцы готовы будут выйти на сделку.
Но они соглашаются продать имеющуюся недвижимость, будучи полностью уверенными, что за время регистрации первой сделки смогут найти альтернативный вариант, перераспределить денежные средства в сейфовой ячейке и спокойно провести сделку по обмену квартиры. Далее мошенник по разным обстоятельствам задерживает и подбор альтернативных вариантов. И главное упущение заключается в том, что специалист сопровождающий сделку по обмену квартир, наряду с продавцами квартиры или без их участия получает доступ к сейфовой ячейке с деньгами от продаваемой квартиры. В регламент всех кредитных организаций не входит обязанность следить за правильностью совершения сделки с недвижимость. Банки следят только за тем, чтобы расчеты были проведены согласно условиям, прописанным в договоре сейфовой ячейки. Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).
Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки
В частности распространена ситуация, когда люди хотят обменять квартиру. Напомним, что сделка с обменом квартир практически всегда проводится, как продажа имеющейся квартиры с одновременной покупкой новой квартиры. Таким образом, находится покупатель на имеющуюся квартиру и согласовывается покупка новой квартиры. Но по разным причинам специалист, который проводит сопровождение сделки, задерживает сделку покупки новой квартиры и подается на регистрацию только продажа имеющейся недвижимости без альтернативной покупки. И придя в банк, в самый последний момент узнают, что сделка по покупке выбранной ими квартиры невозможна.
Мошенничество при сделках с недвижимостью на вторичном рынке – нередкое явление: стоимость квартир возрастает прямо пропорционально желанию отдельных Остапов Бендеров отнять деньги у населения. Однако в большинстве случаев Уголовный кодекс с их стороны оказывается не соблюденным.
При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность.
Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.
Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.
Если вы оказались в середине такой цепи, заранее, до сделки, оговорите сроки освобождения квартиры – и той, которую продаете, и той, которую покупаете, ведь в договоре купли-продажи обязательно прописываются эти сроки. Поэтому, чтобы не попасть в ситуацию, когда вам уже надо съезжать, а еще некуда, необходимо заострить свое внимание на этом пункте договора.
Или же Вы можете поступить дальновиднее: поскольку изменения время от времени в виду человеческой природы вносить-таки приходится, дайте кладовщику возможность их корректировки, а сами коррективы программно фиксируйте, что поможет идентифицировать мошенника и сам факт мошенничества.