Покупка квартиры в новостройке: документы от застройщика, налог, риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Покупка квартиры в новостройке: документы от застройщика, налог, риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

Содержание:

Какие документы о проекте должны предоставить

Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:

Разрешение на строительство.
Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
Заключение государственной экспертизы проектной документации.
Проектную документацию со всеми изменениями.
Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.

В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:

Цель проекта строительства.
Разрешение на строительство и право на участок.
Количество квартир в доме.
Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
Состав общего имущества в доме.
Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Заказчик имеет право:
1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
Заказчик обязан:
1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
Исполнитель имеет право:
1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
  - неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
  - если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
Исполнитель обязан:
1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Регистрация договора в Росреестре

Эта процедура обязательна, если заключается ДДУ или договор уступки по ДДУ. Обычно регистрацией занимается строительная компания, но при участии покупателя. Будущий собственник недвижимости предоставляет в Росреестр следующий пакет документов:

заявление установленного образца;
документ, подтверждающий личность;
нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки;
свидетельства на несовершеннолетних детей, если они участвуют в сделке.

В случае приобретения квартиры в новом доме и выплате подоходного налога по ставке 13 процентов, можно получить немалую денежную сумму из госбюджета. После ввода дома в эксплуатацию потребуется заявить о налоговых вычетах. Государством будет возвращен подоходный налог, или же на протяжении определенного времени можно будет не выплачивать ранее назначенные налоговые начисления.

После оформления покупки квартиры в новостройке потребуется дождаться оформления акта приема-передачи недвижимости.

В случае, если дом будет сдан в эксплуатацию, к примеру, по истечении пяти лет, ожидать право на вычеты ранее указанного срока не стоит. Следует отметить, что налог будет возвращен до того момента, когда вся сумма задолженности перед банком будет погашена.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры

Новостройка может быть приобретена еще до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. В такой ситуации покупатель – это дольщик, а между покупателем и продавцом заключается специальный договор. Покупатель становится полноценным собственником недвижимости после того, как дом будет официально сдан в эксплуатацию. При этом, в некоторых случаях строка может быть закончена позже указанного в договоре срока. В данном случае покупатель имеет законное право получить от застройщика неустойку.

В соответствии с законодательством размер неустойки может составлять 1/150 от ставки Центрального банка (вычитывается за каждый просроченный день). К примеру, дольщиком было уплачено 2 миллиона рублей за квартиру в новостройке. В соответствии с договором сдача дома в эксплуатацию была запланирована на 2018 год (декабрь), а в итоге объект был сдан в 2019 году (июнь). В данной ситуации можно смело требовать от застройщика выплаты неустойки, размер которой может составлять до 100 тысяч рублей. В некоторых случаях сумма неустойки может быть равна размеру стоимости квартиры.

Чтобы получить деньги, необходимо оформить претензию и отправить ее на имя застройщика.

В некоторых случаях застройщики без судебных разбирательств соглашаются выплатить сумму, которую обозначит покупатель. Если же застройщик не желает решать вопрос мирным путем, необходимо обратиться к услугам грамотного юриста, который поможет вам правильно составить претензию.

Компенсация найма квартиры на время ожидания

Если застройщиком было дано обещание сдать дольщику квартиру, к примеру, в январе, при этом в эксплуатацию дом был сдан значительно позже, покупатель имеет законное право требовать деньги с застройщика на компенсацию растрат, которые были потрачены на аренду квартиры для временного проживания.

Вы можете требовать деньги до того момента, пока дом не сдастся в эксплуатацию. Каждый месяц застройщик обязан перечислять сумму, которая будет потрачена на аренду временного жилья. ОТ вас потребуется документ, подтверждающий факт аренды с указанной ценой услуги.

Чтобы получить компенсацию, вам потребуется составить претензию, с которой далее обращаетесь к застройщику. Если он отказывается выплачивать деньги, необходимо обратиться с заявлением в суд.

Следует отметить, что компенсация будет выплачиваться лишь в том случае, если у дольщика отсутствует еще одно жилье. Также деньги будут взиматься, если, к примеру, в квартире дольщика на данный момент проживают родственники.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

Поскольку речь зашла о рисках, надо вспомнить про основные из них:

Нарушение сроков сдачи. Закон предусматривает штрафные санкции, однако они не гарантируют, что застройщик выполнит обязательства вовремя.
На стадии строительства дом может быть перепродан другому застройщику с неизвестной репутацией.
Заключение договора на квартиру, которая будет передана другим людям. Особенно часто это встречается при покупке по инвестиционному договору. Это одна из причин, по которой закон не допускает привлечения средств граждан по таким договорам.
Несоответствие метража в квартире тому, который указан в договоре.
Допущенный при строительстве брак.

Договор обязательно должен содержать:

наименование объекта;
сроки передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
данные о цене, сроках и порядке оплаты;
информацию о гарантийном сроке эксплуатации объекта. Именно в течение этого периода можно предъявить претензии на недочеты в вашей квартире. Срок не может составлять меньше пяти лет;
условия расторжения договора, с подробным описанием по чьей инициативе и почему договор может быть расторгнут;
стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи объекта, если площадь окажется больше, чем вы рассчитывали;
условия возврата средств покупателю, если квартира будет меньше;
полная характеристика квартиры (площадь, метраж, наличие балкона).

Если вы тщательно подойдёте к приобретению нового жилья для вашей семьи, то оно будет приносить радость и счастье всем вам.

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.