Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Можно ли поменять квартиру на другую». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.
Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Гражданский кодекс РФ предусматривает различные виды договоров, связанных с отчуждением недвижимости, в частности, квартир. Чаще всего используется договор купли-продажи, но и вариант с заключением договора мены тоже возможен. По договору мены каждая сторона будет и продавцом, и покупателем. Обмен возможно сделать как равноценными квартирами, так и неравноценными. В первом случае у квартир меняется собственник и владелец, никаких взаиморасчетов собственники не осуществляют. Во втором, тот чья квартира дешевле, должен будет доплатить разницу в стоимости. Стоимость квартир определяется сторонами самостоятельно, но с учетом кадастровой стоимости, указанной в едином государственном реестре недвижимости.
Содержание:
Как получить разрешение банка?
Какие могут возникать ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Следует выделить следующие:
- обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в более дорогую жилую недвижимость;
- обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость, равную по рыночной цене;
- обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость более дешевого сегмента.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
На столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно – количество и структура предложений меняется ежеминутно. При этом нужно учесть массу нюансов: район, близость к отставкам общественного транспорта или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски… Хороший вариант обмена можно искать годами, если вы не профессионал в данном вопросе.
Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять.
С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).
Обмен квартир для многих людей – чуть ли не единственный способ улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свое финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и сам процесс совершения сделки сопряжены с рядом трудностей, которые неподготовленному человеку не так легко преодолеть.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.
Вариант для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой.
Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики. Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Обмен ипотечной квартиры, находящейся в залоге
Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.
Никаких ограничений по обмену жилыми помещениями закон не устанавливает, поэтому не имеет значения, где расположены квартиры, главное, чтобы все правоустанавливающие документы были в порядке.
Продажа отличается тем, что тут составляются два договора, поскольку сторон уже не три, а четыре: владелец ипотечной недвижимости, покупатель этой недвижимости, владелец другого жилья и банк. Следовательно, сначала надо продать одно, а потом на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора купли-продажи, когда клиент банка выступает сначала как продавец, а потом как покупатель. Нужно сказать, что даже обмен ипотечной квартиры является достаточно длительной и затратной процедурой. Во-первых, как уже было сказано, заемщику придется собирать всю документацию касательно той недвижимости, на которую производится обмен. Сюда входит:
- кадастровый и технический паспорта (выдается БТИ);
- заключение специалистов оценочной фирмы обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной стоимости;
- документы, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарственная);
- выписка из государственного реестра, что жилье чисто от обременений.
Бывает так, что заемщик купил в ипотеку желанную квартиру, но по прошествии времени возникли обстоятельства, побуждающие сменить место жительства. Однако как обменять квартиру в ипотеке? Видов обременений много, но ипотечное обременение в сегодняшней России остается самым распространенным.
С тех пор как Росреестр ввел экстерриториальный принцип подачи документов, зарегистрировать сделку можно в любом регионе РФ. Для этого со всеми документами нужно обратиться к МФЦ и заполнить необходимые заявления, оплатить госпошлину. Срок регистрации перехода права составляет 9 рабочих дней. Но учитывая, что документы по объекту недвижимости рассматриваются все-таки по месту её нахождения, то есть в территориальном отделе Росреестра, по нашему опыту, такие сделки регистрируются гораздо дольше.
Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.
В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям. С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится.
Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).
Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой. Риски И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки.
К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир.
Как и по любой сделке с недвижимостью стороны подтверждают передачу квартиры покупателю подписанием акта приема-передачи квартиры. Такой акт будет подписываться по каждой квартире. Передача может быть оформлена как до регистрации перехода права, так и после.
При этом заемщику еще до начала всех операций надо собрать небольшой пакет документов, который прилагается к заявлению:
- паспорт РФ;
- идентификационный номер;
- если заемщиками является супружеская пара, тогда нужно письменное согласие второй стороны (жены/мужа);
- если супруги состоят в официальном браке, тогда потребуется и свидетельство о браке;
- выписка по кредитной отчетности, подтверждающая, что клиент не имеет просроченных выплат и штрафов (этот документ можно взять прямо в банке).
По каждой квартире необходимо указать в договоре мены все характеристики, правообладателя, документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности. Также в договоре указывается стоимость каждой квартиры, порядок расчетов (если они не равноценные по стоимости), порядок передачи. От каждой стороны потребуется согласие супруга на сделку – это требование семейного законодательства РФ. Если обмениваемая квартира куплена не в браке, значит нужно подать заявление о том, что на дату приобретения квартиры в собственность продавец не состоял в зарегистрированном браке.
Свои особенности имеет не только каждый из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью. Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь? Основной порядок действия при данном процессе таков:
- Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью. Разумеется, подразумевается, что банк дает положительное решение. В противном случае клиент ничего с квартирой или домом сделать не сможет.
- Заемщик собирает всю основную техническую и правовую документацию касательно выбранного для обмена жилья, а специалисты банка проводят независимый мониторинг данного жилищного объекта. Поскольку не всякая недвижимость устроит банк. Например, заимодавец, скорее всего, не разрешит производить обмен новой квартиры на хрущевку. Или другая квартира также может находиться под ипотекой, что серьезно осложнит сделку, и даже есть вероятность, что банк все отменит.
- Заемщик и владелец другой жилплощади составляют договор обмена. Разумеется, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимость, которую они предлагают друг другу.
- Банк оформляет в свою залоговую собственность новое жилье.
- Только после этого с имущества заемщика убирается ипотечное обременение, и новый владелец становится полноправным собственником этой жилплощади.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги. Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту. Как происходит обмен квартиры в ипотеке?
Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.
Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.