Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Виды договоров с риэлторами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чаще всего в работе профессионалы используют последний вариант. И вот какая последовательность должна соблюдаться при его подписании.
В таких случаях поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях. Права и обязанности по сделке, совершённой в рамках поручения, возникают непосредственно у доверителя.
Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.
Содержание:
Шаг второй. Знакомство с договором
Риэлтор может быть как юридическим так и физическим лицом, которое зарегистрировано в качестве субъекта предпринимательской деятельности и осуществляет коммерческую деятельность на рынке недвижимости.
В случае если в течение месяцев со дня подписания Договора Аренды на подобранные Исполнителем площади Заказчик заключает Договор Аренды на дополнительные площади в данном помещении, он обязан уплатить Исполнителю комиссионное вознаграждение за дополнительные площади на условиях п.п. 5.1, 5.2 Договора. 7. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 7.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.
Однако, несмотря на стереотипы, интерес к подобным договорам растет. Статистика сделок свидетельствует о том, что в случае продажи недвижимости на основании эксклюзивного договора (ЭД), на реализацию объекта уходит в среднем 2-3 месяца (для квартиры в спальном районе). Время — важная характеристика в сделках с недвижимостью. Еще одним фактором повышающегося внимания к ЭД является степень безопасности продажи квартиры. «Доля сделок «Харьковского агентства недвижимости» по эксклюзивным договорам возросла за последние три года с 70% до 90%. Думаю, это отражает ситуацию на рынке Украины в целом, поскольку при определении этих показателей учитывались и совместные сделки с другими агентствами», — говорит директор филиала риэлторской компании Андрей Правдин.
Доверенность от компании (если риэлтор работает там) должна содержать сведения о том, имеет ли сотрудник полномочия для подписания договоров и каких именно.
Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.
Получить полный текст Агентство может вообще не подтверждать распиской получение денег от клиента, а выдать гарантийное обязательство, по которому обязуется выплатить ему некий штраф (по размеру совпадающий с авансом), если переход права по сопровождаемой агентством сделке не состоится. Подписав подобную бумагу, заказчик, чтобы взыскать с риэлтора переданную сумму, должен будет доказывать отсутствие собственной вины в том, что сделка не состоялась. Поэтому непременным условием передачи денег агентству является получение расписки, в которой будет чётко указано, по какому договору, какому лицу и – главное! – за что передаются денежные средства.
Посредник обеспечивает безопасность и легкость проведения сделки по различным направлениям – юридическим, финансовым, организационным и документальным. Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор. Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки. Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п. В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.
Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?
Другими словами, риэлтор может продать вашу недвижимость дороже той цены, которая указана в договоре.
- О дополнительном заработке компании может свидетельствовать тот факт, что по договору, вам запрещено общаться с покупателем или его представителем. Благодаря этому, риэлтор может продать вашу сделку за большую сумму, которая будет выгодна ему. Поэтому, если вы при прочтении договора нашли этот пункт, то знайте, что это скрытая комиссия компании.
- И последний пункт может преподнести вам большой сюрприз. В том случае, если вы захотите расторгнуть договор с агентством, то вам придется возместить ей материальный ущерб. Но здесь следует обратить внимание на то, что компания не может с вас взять любую сумму. Размер штрафных санкций не может быть больше, чем риэлторская комиссия, которая составляет максимум шесть процентов от суммы сделки.
Договор действует в течение шести месяцев с момента подписания его Сторонами или до подписания Сторонами Акта приема-сдачи услуг. Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Что же такое «эксклюзивный договор»? По сути, это такой формат взаимоотношений агентства недвижимости и клиента, при котором собственник объекта недвижимости, к примеру, квартиры, нанимает риелтора продать ее. И согласно условиям подобного контракта, продавец предоставляет определенному агентству или риэлтору исключительное право на продажу: то есть, реализацией имеет право заниматься только это и никакое другое агентство. При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем .
Не лишним будет знакомство с учредительными документами компании, ее регистрационным свидетельством и постановкой на налоговый учет.
Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.
В законодательстве Российской Федерации не содержится особенных требований касательно формы договора возмездного оказания риэлторских услуг, поэтому в таком случае следует применять общие положения Гражданского Кодекса Российской Федерации о формах сделок.Договор об оказании риэлторских услуг относится к разновидности договора возмездного оказания услуг. Он имеет сходные нормативы с условиями и нормативами типового договора услуг. Тем не менее, данный договор имеет свои нюансы. В нём необходимо предельно чётко прописать какие услуги предоставляет риэлтор и за что будет должен платить клиент. В некоторых случаях работа специалиста по недвижимости оплачивается поэтапно.
Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.
Крупная сделка с недвижимостью всегда предполагает обращение клиента к специалисту. А чтобы по окончании процесса остаться довольным результатом, следует сначала заключить договор с риэлтором и внимательно отнестись к такому соглашению.
Один из стереотипов — все действия риэлторов направлены только на то, чтобы как можно быстрее, без оглядки на задачи клиента продать объект.
Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно. — Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг.
Кроме того, с начала 2011 года на рынке вторичной жилой недвижимости Харькова — и эта картина характерна для большинства областей Украины — растет такой показатель, как количество выставленных на продажу квартир по отношению к числу покупателей. По данным «Харьковского агентства недвижимости», если в январе 2011 года на одного покупателя в Харькове приходилось 3,75 объекта продажи, в марте — 3, 93, то в августе уже 4,02. Тогда как, еще в августе 2010 года на одного покупателя приходилось 3,11 квартиры. Увеличение числа продавцов опять же влияет на повышение интереса к такому формату отношений клиентов и риэлторов, как «эксклюзив».
Практика показывает, что в случае несоблюдения этого правила агентство может не только потребовать выплаты установленной в договоре неустойки, но и наложить в обеспечение этой выплаты арест на купленную принципалом–покупателем квартиру. Подобное развитие событий хотя и представляется спорным с правовой точки зрения, тем не менее является вполне возможным в силу «особых отношений» судьи с агентством.
Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.
На сегодня риэлторская деятельность — очень распространенный вид деятельности в Российской Федерации, поэтому большое распространение в юридической практике имеет договор оказания риэлторских услуг.
Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.
При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке . Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.
Эксклюзивный договор с риелтором о продаже или покупке недвижимости в Украине воспринимается неоднозначно. Около трети продавцов соглашаются на заключение подобных контрактов.
Впрочем, и для выполнения поручения оформление доверенности на совершение юридических действий на имя представителя является обязательным. Заключая договор поручения на сбор документов или сопровождение сделки, и выдавая агенту соответствующую доверенность, необходимо чётко обозначить полномочия агентства, а также требования к жилью либо объектам коммерческой недвижимости, в отношении которого агентство совершит поручение.
С учетом применения эксклюзивного договора на продажу квартиры вдумчивый покупатель не будет сомневаться, что такой недвижимости проверена и психологически будет готов к оплате .
Получить полный текст Чтобы избежать неприятностей, следует обращать внимание на то, какому суду будет подсуден данный спор. Споры с участием граждан и организаций, не относящиеся к категории экономических (предпринимательских), рассматриваются в судах общей юрисдикции.
В арендованном или собственном помещении работает агентство недвижимости. Адрес в учредительных документах должен стоять реальный.