Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Учитывая, что их ожидаемая прибыль гарантирована, такие инвесторы могут позволить себе скупать участки по более высокой цене, вызывая тем самым ажиотажный спрос. Единственная возможность поставить частного инвестора и инвестора-спекулянта в более-менее равные рыночные условия – закрепить обязанность государства выкупать эти земельные участки как участки сельскохозяйственного использования. Иными словами, датой для оценщика, на которую определяется качественное состояние земельного участка, не может быть день, когда принято решение об изъятии (на рисунке – точка E).
Помимо государственных органов и их дочерних учреждений по субъектам Федерации, правом на обращение с ходатайствами об изъятии земель наделены и некоторые организации.
Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. В случае несогласия собственника с предполагаемым изъятием, он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.
Содержание:
Новый этап в изъятии — выявление правообладателей
В Земельный кодекс введена отдельная глава VII.1, состоящая из девяти объемных статей, регулирующих порядок изъятия земельных участков.
Большинство норм, касающихся изъятия земель, содержится в гражданском кодексе РФ, так же, данная сфера регулируется и нормами земельного законодательства. Обязательность выкупа (оплаты изымаемого земельного участка) следует из ст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества. Часть 3 данной статьи устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Необходимо закрепить законодательно или в стандартах и методических рекомендациях по оценке, что состояние земельного участка определяется на момент времени до принятия решения о месте размещения соответствующего объекта капитального строительства. Учитывая, что такое приобретение государством существенно отличается от обычной сделки купли-продажи, государство имеет такое право. В итоге государство будет вынуждено покупать любые участки сельскохозяйственного использования по более высокой цене, однако эти затраты не будут ориентированы на цены участков, готовых под застройку.
Требования к форме и содержанию ходатайства об изъятии, состав прилагаемых к нему документов устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Делопроизводство осуществляется представителем государственного учреждения, в чье ведение будет предоставлен земельный надел.
Земельный участок можно будет вернуть бывшему владельцу в случае, если это оговорено самим текстом соглашения. Если отчуждение произошло на постоянной основе, его возврат возможен только после прекращения соответствующего требования, на основании которого была изъята определенная территория.
Основания изъятия могут быть установлены только федеральным законом
Рассмотрим новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и выделим основные наиболее вероятные способы защиты правообладателей на различных этапах этой процедуры.
Решение об изъятии правомочны принимать федеральные органы исполнительной власти РФ, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления.
Помимо Кодекса, выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд урегулирован ГК. Так, согласно ст. 279 ГК земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, разумеется, производится в исключительных случаях, и на первый взгляд оно не обращает на себя внимания в качестве каждодневного и для всех актуального. Однако в нашей стране недавно произошли события, которые сопровождались массовым изъятием недвижимости для публичных нужд (например, олимпийская стройка, расширение границ Москвы). В настоящий момент в судах находится большое количество судебных дел по спорам, связанным с изъятием земельных участков как у юридических, так и у физических лиц. В основном эти споры возникли из-за того, что изъятие производилось в достаточно крупных масштабах, а вот правоотношения по нему не были урегулированы на законодательном уровне в достаточном объеме.
Основания для изъятия земли для государственных и муниципальных нужд
Таким образом, возможное изменение вида использования земельного участка после принятия решения о месте размещения объектов, определяющих необходимость выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в рамках оценки этих земельных участков можно будет учесть на практике.
Как показывает судебная практика, нарушение легального порядка принудительного изъятия земельных участков лишает публичные органы возможности реализовать такое изъятие в судебном порядке.
При этом в соответствии с той же статьей решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Как следует из анализа судебной практики, в течение нескольких последних лет видна устойчивая тенденция к повышению случаев злонамеренного и дерзкого умаления прав частных лиц посредством так называемого фактического изъятия (фактического занятия) земельных участков для государственных и муниципальных нужд без соблюдения установленного законом порядка, особенно без справедливой компенсации собственникам и вторичным землевладельцам их имущественных потерь.
Изъятие земельных участков для государственных нужд происходит на компенсационной основе путем установки их выкупной стоимости, которая будет передана новым фактическим собственникам.
Пунктом 1 комментируемой статьи определены основания изъятия, в том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Существуют и другие основания для изъятия недвижимости. Они регламентированы отдельными нормативными актами и договорами между сторонами.
Заключение соглашения об изъятии и обязательность досудебных процедур
Список оснований изъятия (выкупа) земельного участка является открытым, однако в качестве основных случаев названы два. При этом под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров. Вторым основанием является размещение объектов государственного или муниципального значения. То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений в соответствии с планом их развития. Это происходит в случаях, если изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке. Данное имущество изымается у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
Как прежнее законодательство, так и новеллы Закона № 499-ФЗ не снимают с повестки ставшие злободневными вопросы об эффективной защите и превенции грубых и зачастую умышленных нарушений порядка изъятия земельных участков вопреки законодательным установкам и во вред охраняемым законом имущественным интересам правообладателей таких участков.
Такие новшества связаны с тем, что на сегодняшний день больше половины земельных наделов не учтены в государственных реестрах. Это произошло из-за того, что система оформления прав на недвижимое имущество появилась спустя несколько лет после начала процесса приватизации. Государственные и муниципальные нужды .
Сначала деньги, потом переход права на изымаемый участок земли
Однако что делать, если государственный или муниципальный орган и не собирался или передумал соблюдать приведенную процедуру изъятия, но уже фактически занял необходимый для публичных нужд земельный участок?
Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд, являясь самостоятельным основанием для прекращения отношений различных прав на землю, в том числе права собственности, права аренды, основано на комплексном межотраслевом правовом регулировании — помимо базовых норм Земельного Кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп. вступающими в силу с 06.09.2013).
Всего несколько статей из Гражданского кодекса (ст. 278—283) и Земельного кодекса (ст. 49, 55, 57) предусматривали основные условия для изъятия недвижимости, но определенно регламентированная процедура изъятия земли отсутствовала. В связи с этим большинство проблемных вопросов решались правоприменительной практикой, что подтолкнуло законодателя на масштабную реформу порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Как правило, подобное фактическое изъятие происходит посредством строительства (сооружения) капитальных объектов федерального, регионального или местного назначения (чаще всего линейных и инфраструктурных объектов — автомобильных дорог и соответствующих инженерных коммуникаций) или специфического использования (например, под кладбище, водохранилище).
Решение об изъятии и основания его оспаривания
В течение двух месяцев после принятия этого документа компетентная комиссия согласовывает и направляет постановление фактическому владельцу участка.
Недостаточное законодательное регулирование процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд подтолкнуло законодателя к его масштабной реформе. В результате с 1 апреля 2015 г. процедура изъятия изменится. Рассмотрим новый порядок изъятия, а также выделим основные наиболее вероятные способы защиты правообладателей на различных этапах процесса изъятия.
Как правило, уведомление должно осуществлять под расписку – посредством вручения документов собственнику лично под роспись, либо направления ему заказного письма с уведомлением о вручении.
Более сложным представляется вопрос о том, как быть с влиянием ожидаемой или ведущейся процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд на локальный рынок недвижимости. Естественно, рынок сельскохозяйственных угодий на принятые решения о размещении объектов капитального строительства на соседних участках реагирует повышением цены. Объективный подход требует, чтобы при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик исключил влияние этого фактора.