Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Оплата новостройки подрядчику». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сразу за все жилье выбирают платить около 43 % москвичей и 35 % покупателей квартир Московской области. Бесспорно, это самый удобный вариант оплаты, при использовании которого и сделка проходит относительно быстро, да документов нужно оформлять меньше.
Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель). Права подрядной организации переходят к новому участнику, но при этом все условия основного соглашения остаются прежними. Договор цессии с покупателем-физлицом мало чем отличается от обычной сделки уступки прав от одного инвестора другому, которые происходят на рынке сплошь и рядом. Но есть одна очень важная особенность: если строительство не окончено, то есть, если обязательства подрядчика не выполнены, то права на квартиры в любой момент могут быть отозваны, так как договор ДДУ может быть расторгнут.
ГК РФ. При строительстве дома участвуют много организаций которые выполняют различные работы: электромонтаж, установка стеклопакетов, монтирование кровли, поставка материалов. то есть каждая организация выполняет как правило те работы на которых она специализируется. Какое отношение подрядчик имеет к покупаемой вами квартире?
Содержание:
Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки
Риск при платеже частями — к концу строительства квартира будет дороже, чем при единовременном платеже. Просрочка платежа чревата штрафными санкциями в Ваш адрес.
Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы. Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель. Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.
Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.
Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214). Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей. Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:
- Договор цессии.
Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней.
Нюансы покупки квартиры у подрядчика
Тем не менее, несмотря на очевидную простоту и минимальное затрачиваемое временя, объем подобных сделок за последние 4 года не возрастает, так как этому мешает весьма низкая платежеспособность громадного большинства населения России.
Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.
В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади. Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается. Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена. По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами. Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.
Регистрируем договор в Росреестре
Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:
- Заявления о госрегистрации.
- Квитанции об оплате госпошлины.
- Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
- Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
- Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
- Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.
Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.
Ввиду того, что при заключении договора паенакопления не требует регистрации, данная процедура приобретения жилой недвижимости является потенциально рискованной. Благодаря отсутствию обязательной регистрации договора паенакопления, стоимость квартиры в ЖСК будет на порядок меньше, однако далеко не каждый банк согласится выдать кредит на приобретение подобного жилья. Налоговый вычет Как гласит Налоговый Кодекс, покупатель, который оформил ипотеку на приобретения жилого имущества на территории Российской Федерации, имеет законное право получить налоговый вычет.
Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.
Особенности покупки недвижимости у подрядчика
Благосостояние многих наших сограждан в последние годы ухудшилось, и главную роль в этом процессе сыграл экономический кризис 2008-09 годов.
Если понимать алгоритм взаимодействия застройщик-подрядчик-покупатель, то всё просто — в связи финансовой ситуацией в стране, и серьёзно выросшими ставками по кредитам для застройщиков, последние всё чаще применяют для взаиморасчётов бартерную схему, по которой подрядчик выполняет свои работы, но вместо денег получает м2 — квартиры, но подрядчику нужно платить зарплату сотрудникам, закупать материалы, – квадратными метрами технику не заправишь, да и с работниками не рассчитаешься, для этого нужны «живые» деньги.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет со дня передачи объекта участнику ДУ. Риск — указание других условий начала гарантийного срока. Требовать строгого соответствия ФЗ-214.
Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить. После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства. По договору переуступки прав Второй способ приобретения недвижимости отличается.
Сегодняшний наш разговор будет посвящен теме оплаты квартир на рынке первичной недвижимости. И поможет нам в этом отчет, составленный экспертами компании «Медиум Групп».
Берегите свои деньги, время и нервы – несколько раз подумайте перед совершением сделки и ни в коем случае не выбирайте квартиру и застройщика на эмоциях.
Покупка квартиры от субподрядчиков Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.
Договор с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) Данная форма приобретения жилой недвижимости подразумевает создание кооператива (ЖСК) среди будущих владельцев квартир. При этом ее покупка совершается посредством уплаты пая.
Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».
В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади. Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.
Уважаемая Ольга! Если Вы уже заключили ДДУ, то основные моменты Вы уже озвучили. Но все-таки перед заключением ДДУ Вы должны были ознакомиться с проектной документацией, убедиться в праве собственности или аренды застройщиком соответствующего строительного участка, в том, что строительство разрешено данному застройщику.
Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.
Качество должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Риск — получить товар не того качества. Тогда требовать на Ваше усмотрение:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2)соразмерного уменьшения цены договора; 3)возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.
Подводные камни Чем опасна покупка квартиры в новостройке, есть ли подводные камни и как на них не напороться? Чтобы избежать возможных рисков при покупке квартиры у застройщика, следуйте советам:
- заключайте сделку только с надежным и проверенным временем застройщиком;
- избегайте проектов, которые медленно строятся и находятся на грани заморозки;
- убедитесь в наличии аккредитации новостройки в банке, ведь если таковой нет, взять ипотеку на квартиру в таком доме у вас не получится;
- старайтесь заключить договор долевого участи – наиболее безопасный вариант.
В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров.
Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков.
ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%.
Особо стоит отметить тот факт, что большая часть семей, способных полностью оплатить новую квартиру, отнюдь не располагают крупными суммами свободными денег — до 52 % приходится на альтернативные сделки, в которых необходимые средства возникают за счет реализации имеющегося жилья.