Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки.
Данный способ используется тогда, когда у человека или семьи не хватает достаточной суммы для оплаты квартиры. В результате Покупатель заключает с Продавцом договор купли-продажи квартиры в ипотеку, а с банком – кредитный договор. Банк вносит деньги за объект недвижимости, однако требует от Заемщика уплаты первого взноса и последующей уплаты процентов по кредиту.
Рынок вторичного жилья богат предложениями, среди которых легко выбрать интересующий покупателя объект. Уже при беглом осмотре видно качество жилья, а документы могут практически полностью раскрыть титульную историю квартиры.
Содержание:
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
Покупатель вносит необходимую для покупки квартиры сумму частями, период рассрочки обычно небольшой — от нескольких месяцев до 1-3 лет. Программа может быть беспроцентной или включать дополнительную компенсацию в виде процентов или установленных платежей.
Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику. Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).
Чаще всего оформляется ипотека вторичного жилья. Сразу после оформления купли-продажи недвижимость передается в залог банку. Пока не погасите ссуду, не сможете ничего сделать с квартирой без разрешения банка.
Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:
- заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
- квитанция об уплате государственной пошлины
- договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
- кадастровый паспорт
- согласие супруга продавца (нотариальное)
- согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
- разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
- паспорта всех лиц, участвующих в сделке
По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади.
При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:
- данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);
- стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
- данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
- основные характеристики жилплощади;
- отсутствие либо наличие обременений;
- указание на согласие супруга на сделку;
- отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.
Главный недостаток ипотеки – большие переплаты (от 35% до 300% от стоимости жилья). Окончательный размер переплаты зависит от сроков погашения кредита. Чем дольше Заемщик отдает деньги, тем больше он теряет. Дополнительно оплачиваются комиссии банка и обязательное страхование квартиры. Документ имеет простую письменную форму, подтверждая соглашение между продавцом и покупателем. Первый гарантирует передачу в собственность покупателя объекта недвижимости, второй — передачу заранее оговоренной суммы. Текст договора несколько различается в зависимости от способа покупки квартиры.
Как правильно купить жилье: пошаговая инструкция
К вторичной недвижимости относится недвижимость, которой уже владел один или несколько собственников. Приобретение такой квартиры сопряжено с определенными рисками: Покупатель может связаться или с мошенником, или просто с неблагонадежным Продавцом. Указывается название и номер соглашения, а ниже — населенный пункт, в котором оформляется сделка с датой подписания документа.
Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).
Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:
- присутствие представителей обеих сторон сделки;
- написание заявления на проведение госрегистрации;
- оплата государственной пошлины;
- предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.
Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. По преимуществу покупатели, не имеющие опыта беглой ориентации среди объектов недвижимости на вторичном рынке, выбираются понравившееся жильё по техническим характеристикам, месту расположения и ценовому диапазону.
Покупательная способность формируется на основе реального бюджета и размера доходов, но всегда возможно подобрать альтернативу.
Несовершеннолетние собственники пользуются представительством родителей, усыновителей или опекунов, получивших разрешение на сделку от органа опеки и попечительства. Договаривайтесь о просмотре на дневное время, пускай даже это будет выходной. На данное мероприятие не стоит ходить одному. Прежде всего, объективней информация воспринимается, если рядом кто-то есть. Когда человек, он эмоциональнее и может принять поспешное и неправильное решение.
В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:
- дата и место составления договора
- полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
- о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
- полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
- сведения о гос.регистрации права продавца
- стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
- об отсутствии долгов, обременений и арестов
- о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
- факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
- об отсутствии прописанных лиц
- о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
- об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)
Этот вариант встречается чаще других, т.к. требует минимального (стандартного) набора документов. Как правило, в сделке участвуют только Продавец и Покупатель. Это значительно упрощает процесс купли-продажи, – стороны обсуждают все договоренности и условия исключительно друг с другом.
Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.
Приводятся Ф.И.О., паспортные данные, прописка, семейное положение продавца и покупателя. Если жилье продается в ипотеку, в обязательном порядке указывается банк. Текущий и будущий собственник подтверждают свою дееспособность и понимание сущности документа.
Нужно знать, что для совершения сделки ряд существенно важных бумаг не потребуется, но без них покупатель принимает на себя риски последующего оспаривания сделки купчей, если обнаружатся нюансы, выявляющие юридически некорректные действия сторон.
При оформлении ипотеки банк выдает кредит под залог выбранной недвижимости. Продавец получает всю сумму, а покупатель ежемесячно погашает банку часть кредита и проценты.
Преимущества самостоятельной покупки
Во избежание мошенничества со стороны продавца перед тем, как решиться покупать квартиру, требуется проверить наличие оригиналов, предъявленные при просмотре объекта копии должны быть удостоверены нотариально.
Определите параметры будущей квартиры: удобный район, транспортная развязка, расположение на этаже, размер и количество комнат.
После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:
- лично в руки в момент подписания ДКП;
- перевод на расчетный счет;
- через банковскую ячейку.
Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.
Это значит, что любые планируемые операции с недвижимостью (сдача в аренду, перепродажа и пр.) Заемщик должен будет согласовывать с банком.
Важно! При покупке недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.
Указывается адрес, этаж и площадь квартиры, общая этажность дома, цена покупки (цифрами и прописью). Здесь же прописывается цель соглашения — приобретение объекта. Продавец гарантирует, что жилье не было перепродано или подарено третьему лицу и не имеет обременений. Приводится перечень документов, согласно которым жилье находится в собственности продавца. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа.