Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Банкротство застройщика спорные вопросы судебной практики». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При наличии такового заключения все последующие заявления в суды общей юрисдикции не имеют продолжения и результата никакого не принесут.
С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается.
Эксперты анализируют недавние примеры из практики ВС РФ по разрешению споров, связанных с проведением банкротных процедур.
Содержание:
Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика
А если застройщик вроде с неплохой репутацией, а на данный момент кризис – для чего же функцию банкротства открывать? Ну да – в суд общей юрисдикции обратиться с иском о взыскании, исполнительный лист получить, но если на счете ничего нет – может, подождать – что-то появится?
На наш взгляд, договор участия в долевом строительстве не дает участнику строительства оснований для получения доли в праве общей собственности на строящийся многоквартирный дом. В этом смысле мы не можем поддержать подход, изложенный в п. 17 упомянутого Обзора практики. Аргументы следующие. В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества или имущества, не подлежащего разделу в силу закона; общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Даже юристы, постигая премудрости юридической науки, зачастую выбирают для себя одно узкое направление, в котором и становятся настоящими профессионалами, знатоками своего дела. Человеку, не изучавшему теорию права, очень сложно понять истинный смысл правовой нормы, почувствовать «дух», а не «букву» закона.
Банкротство застройщиков в практике высших судебных инстанций: 2014–2017
Все разбирательства по поводу банкротства подведомственны арбитражному суду. Здесь решаются дела о возможных спорах дольщиков, порядок взыскания долгов. В процессе разбирательства все спорное имущество, принадлежащее юридическому лицу-банкроту, войдет в конкурсный объем и будет реализовано для дальнейшего закрытия задолженности перед кредиторами. Но следует учитывать, что продажа будет происходить по заниженной цене, поэтому получить возмещение в полном объеме вложенных средств вряд ли удастся.
Должны ли участники строительства при предоставлении требований к застройщику в конкурсном производстве возмещать арбитражному управляющему расходы на извещение кредиторов о предоставлении их требований?
Так, в п. 7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56, сказано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры.
Суд округа при этом исходил из позиции, согласно которой договор, заключенный заявителем с должником, не может порождать вещные права в отношении объекта строительства.
Банкротство застройщика: спорные вопросы судебной практики
Участие в долевом строительстве (или просто в строительстве) объектов жилья один из самых популярных способов приобретения жилых помещений. Покупка уже готовых жилых помещений на первичном или вторичном рынке обходится гораздо дороже. Однако за экономию приходится расплачиваться рисками, которые, пожалуй, на сегодняшний день являются самыми значительными рисками гражданского оборота с участием физических лиц. В данном конкретном случае речь идет о неделимом имуществе (не завершенный строительством многоквартирный дом), следовательно общая долевая собственность на него может возникнуть в двух случаях: 1) вещь поступает в собственность нескольких лиц; 2) образование долевой собственности предусмотрено законом. То, что не завершенный строительством объект не поступает ни от кого в собственность застройщика и участников строительства, очевидно. Следовательно, речь может идти о норме закона, предполагающей образование долевой собственности в подобных случаях. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.
Эта книга написана с целью объяснить, что такое банкротство застройщика, причем объяснить не сухими юридическими терминами, а доступным для широкого круга читателей, простым и понятным языком.
Все разбирательства по поводу банкротства подведомственны арбитражному суду. Тут решаются дела о вероятных спорах дольщиков, порядок взыскания долгов. В процессе разбирательства все спорное имущество, принадлежащее юридическому лицу-банкроту, войдет в конкурсный объем и будет реализовано для предстоящего закрытия задолженности перед кредиторами. Но следует учесть, что продажа будет происходить по заниженной стоимости, потому получить возмещение в полном объеме вложенных средств навряд ли получится.
Мировое соглашение в банкротстве должно быть экономически обоснованным
Необходимо обратиться с заявлением о внесении изложенных требований в реестр кредиторов. Именно такой путь выбирают многие собрания дольщиков, они организовывают строительные кооперативы и совместно достраивают жилой объект.
Законодательство о банкротстве за прошедший месяц изменениям не подверглось, и данный обзор посвящен новостям судебной практики и правоприменения. Примечательно, как Верховный суд разрешил интересный вопрос о применении правил банкротства застройщиков к физическому лицу, привлекавшему денежные средства дольщиков.
А если дом уже введен в эксплуатацию, ключи так и не выдают, а на застройщика уже подали в суд о банкротстве? Выходит, что цена квартиры дольщика могут поделить меж другими кредиторами, а ему останутся крохи от собственного готового жилища. И здесь ничего нереально сделать?
А непременно более одного года ожидать проведения торгов, если жилой комплекс – малоэтажка, и она уже практически построена? Можно ли ее просто передать дольщикам? Мы сами разберемся резвее.
Верховный суд судебные акты нижестоящих судов отменил и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. При этом ВС РФ указал, что отсутствие у должника-гражданина статуса индивидуального предпринимателя не должно приводить к снижению уровня правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, к лишению их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика (определение ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016). В последние годы участились случаи возникновения банкротства генерального застройщика или подрядчика, но сразу отчаиваться не стоит. Необходимо основательно рассмотреть все подробности дела и начинать действовать незамедлительно. Сама процедура признания застройщика банкротом очень сложная, этапы регулируются действующим законодательством — ГК России, федеральным законом «О несостоятельности», законом «Об участии в долевом строительстве …».
Вопросы, возникающие в правовом поле, представляются одними из самых сложных, а сталкиваемся мы с ними очень часто. Казалось бы, право – это по сути упорядоченная система правил поведения, выраженных в правовых нормах. Почему же возникает столько проблем при его применении? Правовые нормы принимаются чуть ли не ежедневно, причем не по одной, а целыми сотнями в составе нормативных правовых актов. Это настолько малая единица правовой системы, что отследить, не противоречит ли одна норма другой или не была ли принята ранее подобная норма, не всегда представляется возможным. Потеряться в этом море предписаний куда проще, чем найти путь к решению.
Однако такая передача возможна только при соблюдении целого ряда условий, основными из которых является то, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, хватит для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права
Вы держите в руках пособие, предназначенное для людей, которые прямо либо косвенно столкнулись с банкротством застройщика. К сожалению, на сегодняшний день это одна из самых распространенных проблем граждан в сфере банкротства. Следует сказать, что юристов, специализирующихся на разрешении подобных дел, не так много, поэтому граждане, пострадавшие в результате банкротства застройщика, страдают также и от бессилия специалистов. Данная категория споров очень сложна для понимания, что обусловлено множеством специфических особенностей такого типа правоотношений. Вложив денежные средства в строительство многоквартирного дома и фактически оставшись ни с чем, граждане просто не понимают, как это могло произойти и куда обратиться со своей проблемой, если ни застройщика, ни денег уже нет.
N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон об участии в долевом строительстве) не предполагает образования долевой собственности на многоквартирный дом; более того, думается, что он ее исключает, предоставляя участникам право залога на не завершенный строительством объект (п. 1 ст. 13). Очевидно, что залогодержателем может быть только несобственник вещи. Возможно ли вывести долевую собственность из ст. 1043 ГК РФ, квалифицировав договор участия в долевом строительстве как договор простого товарищества? Полагаем, что на этот вопрос следует дать отрицательный ответ.
Однако суды трех инстанций с ними не согласились, указав, что в соответствии с законом о банкротстве застройщиком может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Ну да – в суд общей юрисдикции обратиться с иском о взыскании, исполнительный лист получить, но если на счете ничего нет – может, подождать – что-то появится?
Признание застройщика несостоятельным (банкротом) : нюансы
Заявители отдали денежные средства за будущие квартиры физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, а впоследствии попытались признать его банкротом по правилам закона о банкротстве в отношении застройщиков. Применение правил банкротства застройщика дало бы им право на приоритетное погашение требований о передаче квартир.
Выходит, что цена квартиры дольщика могут поделить меж другими кредиторами, а ему останутся крохи от собственного готового жилища. И здесь ничего нереально сделать?
Ритм современной жизни постоянно ускоряется, свободного времени все меньше, а проблем, которые требуют решений, все больше. Как было бы удобно действовать по готовому алгоритму, составленному знающими людьми – экспертами в соответствующей области. Но жизнь не имеет инструкции по применению. Решение большинства возникающих проблем невозможно вогнать в строгие рамки или расписать по действиям. Масса влияющих факторов заставляет нас искать выход из каждой конкретной ситуации.
Отметим, что действующее законодательство не признает объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права. Также в объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку многоквартирный жилой дом как объект гражданских прав до введения объекта в эксплуатацию не создан. А часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды. Эта позиция подтверждается судебной практикой.
Для того, чтоб переквалифицировать договор, нужно сказать о таком желании суду. Это в особенности принципиально, если документ оформлен как договор подготовительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях впору, трибунал расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании возвратить дольщику средства. Таковой финал дела может не удовлетворить тех, кто желает получить готовую квартиру.
Договор участия в долевом строительстве не обладает существенными признаками, необходимыми для его квалификации в качестве договора простого товарищества. В частности, (1) у сторон договора отсутствует общая цель, (2) нет как таковой совместной деятельности, (3) при этом не имеется общности сторон в их внешних отношениях, (4) не является безусловным объединение вкладов.
Другой путь применим для такого сценария: у жилого объекта имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, процесс признания банкротства еще не начат, квартира, как отдельное имущество, передано уже собственнику по акту приема-передачи. В таком случае следует обращаться в районный суд.