Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Расторжение договора найма по инициативе наймодателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Принимая во внимание, что расторжение договора найма жилья влечет серьезные последствия для нанимателя в виде выселения его из жилого помещения, законодатель предусмотрел особый механизм, защищающий нанимателя: при обращении наймодателя в суд по данным основаниям суд вправе вынести решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения нарушений. При неустранении нанимателем допущенных нарушений и после повторного обращения наймодателя суд может вынести решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может в своем решении отсрочить его исполнение, но на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Дополнительным условием расторжения договора найма жилого помещения является неисполнение нанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещения является неисполнение нанимателями проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения. От того, что мы будем понимать под указанными терминами, напрямую зависит решение вопроса об элементах данных правопрекращающих фактических составов.
Содержание:
Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем
В случае выселения граждан указанных категорий из жилого помещения, им в обязательном порядке предоставляется другое жильё. Если собственник недвижимого имущества не может себе этого позволить, расторгнуть арендную договорённость с представленными в списке лицами на законных основаниях невозможно.
Цель данной статьи — обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности. Расторгнуть договор соцнайма невозможно, если в результате будут нарушены права других лиц, в основном — социально уязвимых категорий.
Досрочное расторжение договора аренды (найма) по инициативе арендатора
По мнению некоторых авторов <4>, усмотрение суда излишне широко заложено в реализацию данной схемы, поскольку при очевидности всех нарушений, допускаемых нанимателем, наймодатель зависит от окончательного решения суда, которое может быть вынесено только через несколько лет после первого обращения наймодателя.
По тем или иным причинам гражданам может потребоваться временное жилище. В случае предоставления жилья собственником на ограниченный срок оформляется договор найма жилого помещения. Рассматриваемое соглашение позволяет арендатору жилой недвижимости:
- Проживать в данной квартире или доме;
- Вселять членов собственного семейства и сожителей;
- Сдавать жильё в порядке поднайма.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) этого помещения ст.35 ЖК РФ. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Порядок и основания расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст.450-453 ГК РФ, а также жилищным законодательством.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- Соглашение сторон
- Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
- Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
- Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Если гражданин проживает не один, то к заявлению о расторжении соглашения необходимо приложить письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади членов семьи.
Действие договорённости упраздняется автоматически, если жильё разрушено по независящим от сторон обстоятельствам или одиноко проживавший наниматель умер.
Нормы о назначении жилого помещения и пределы его использования устанавливаются в ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Так, закрепляется, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Некоторые авторы полагают, что выселение является неким юридическим фактом, который наряду с расторжением договора прекращает право пользования жилым помещени- ем[255]. П.И. Седугин, вполне справедливо указывая, что расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением и что может иметь место выселение и при отсутствии договора как такового, не определяет, однако, ни правовой природы, ни значения выселения для сторон жилищного правоотношения[256].
Кроме того, выселение по рассматриваемому основанию возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устраняют.
Во втором случае, указанном в п. 2 ст. 687 ГК РФ, противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органа государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности.
Из этого можно сделать вывод, что выселение по требованию наймодателя является не чем иным, как изъятием жилого помещения у нанимателя после расторжения или прекращения договора найма жилого помещения, точно так, как изымается вещь, к примеру, у арендатора в случае расторжения или прекращения договора аренды.
При этом, как было отмечено М.И. Брагинским и В.В. Витрянским, понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования которым в соответствующем объеме получает наниматель <3>.
В соглашении о найме есть две стороны — гражданин (наниматель) и собственник жилья (муниципалитет), каждая из которых имеет права и обязанности. При изменении обстоятельств может встать вопрос о расторжении договора.
Договор найма, может быть, расторгнут по соглашению сторон. По инициативе нанимателя договор жилого помещения договор найма может быть расторгнут в любое время независимо от оснований с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Расторжение договора по инициативе сторон и по инициативе нанимателя предполагает внесудебный порядок. По инициативе наймодателя договор найма, может быть, расторгнут только в судебном порядке.
Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
В первую очередь, речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика. Сначала следует провести работу по лишению родителей прав по воспитанию детей. Службы опеки (попечительства) найдут того, кто будет заботиться о детях и определят их место проживания: в новой семье или в учреждениях соцзащиты.
То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
В то же время аналогичное обстоятельство является основанием для расторжения договора социального найма по требованию наймодателя (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то после безрезультатного предупреждения наймодателя по его требованию или по требованию других заинтересованных лиц они также могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Однако, те же самые обстоятельства п.п. 2 — 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ относят к основаниям расторжения договора социального найма по требованию наймодателя.
Так, в одном из подмосковных сел Воскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю П., и ее 36-летнюю дочь. Судом было установлено, что жилое помещение стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, было зафиксировано, что в квартире длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование пришло в негодность, унитаз был забит фекалиями, естественные потребности справлялись жильцами на пол. В квартире стоял невыносимо сильный запах аммиака, наблюдалось скопление тараканов, мух, пол и балкон были завалены бытовым мусором и отходами человеческой жизнедеятельности. Все требования наймодателя привести квартиру в надлежащее состояние были проигнорированы.
Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним граждан по данному основанию является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. При этом жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц — и матери, и дочери.
Необходимо помнить, что существует перечень лиц, которых по закону (в соответствии с регламентом статьи 103 ЖК РФ) нельзя оставить без жилья. В рассматриваемый список входят:
- Члены семьи военных, полицейских и пожарников, погибших при исполнении должностных обязанностей;
- Пенсионеры по возрасту;
- Ветераны Великой Отечественной Войны;
- Люди с инвалидностью 1 и 2 группы по причине получения производственной травмы и инвалиды детства;
- Граждане, получившие право на проживание в специализированном жилье после смерти единственного кормильца.
Человек пользуется домом или квартирой либо по праву собственности, либо по найму. Приобретя квартиру (приватизация, покупка), гражданин становится ее законным владельцем, снимая — арендатором (нанимателем). Если собственник жилья – государство в лице муниципалитета, то это – социальный наем.
Досрочное расторжение договора найма
Договор найма прекращается в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает действие.
Но иногда требуется расторжение рассматриваемой договорённости? Каковы условия расторжения договора найма жилого помещения? Обязательно ли обращаться в суд?
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Требование о необходимости сделать предупреждение до обращения с иском в суд в этих случаях сформулировано в законодательстве нечетко, так как в тексте упомянутой статьи установлено, что «наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения». Одни авторы <5> придерживаются позиции, что досудебное урегулирование возникших разногласий закрепляется императивно, другие <6> — что наймодатель вправе (но не обязан) предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. В действительности если вынесение предупреждения является диспозитивным, то целесообразность включения такого положения в ГК РФ вызывает справедливые сомнения. Поэтому первая позиция представляется более обоснованной.