Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Оценка земельных участков лекция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных, предусмотренных законодательством случаях.
Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.
Метод основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т. е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
Содержание:
Лекция 1. теоретические основы оценки стоимости земли
Правовой режим земель различных категорий формируется на основе глав XIV – XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав, использование и порядок предоставления земель той или иной категории, выделяются виды земель с особым режимом использования и охраны.
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 30.06.2008).
ДОХОДНЫЙ МЕТОД ПРИ ОЦНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЦЕЛЬ ЛЕКЦИИ: раскрыть сущность и рассмотреть этапы метода доходной оценки земельных участков. ЗАДАЧИ ЛЕКЦИИ: 1. раскрыть сущность экономического содержания доходного подхода к оценке земельного участка; 2. рассмотреть методы доходного подхода к оценке земельных участков; 3. проанализировать практические приемы оценки рыночной стоимости земельных участков в рамках изученной темы.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джовани Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом.
Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368с.
Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения. Этиучастки предназначаются для застройки илипроизводства (воспроизводства) пищевых,энергетических, водных ресурсов и полезныхископаемых; 2) «земельные участки с улучшениями» – этоземельные участки с многолетниминасаждениями, коммуникациями, зданиями и(или) сооружениями всевозможногоназначения.Улучшения земельных участков делят наследующие группы:Строения (здания и сооружения) (гражданскиеи промышленные);Инженерные коммуникации (внешние поотношению к строениям водопроводы,газопроводы, электрические кабели и провода,канализационные коммуникации и т.д.);Насаждения.14.
Земля как объект экономической оценки. Земельный кадастр. Правовой режим земельного участка. Форма собственности. Целевое назначение. Разрешенное использование. Оценка стоимости земельного участка на основе доходного подхода: метод капитализации, метод дисконтирования будущих доходов. Применимость затратного подхода к оценке стоимости земельного участка. Оценка стоимости улучшений. Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом. Список литературы: 1. Носов СИ. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования. М. : Русская оценка, 2009. 2. Оценка недвижимости / под ред, А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2011 3. Оценка рыночной стоимости земельных участков / под ред. Д. Б. Арбатского, Л. И. Кошкина. М. : ВШПП, 2010. 4. Четыркин Е. М. Финансовая математика. М. : Дело, 2009.
В соответствии с Законом Российской Федерации «Оплате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
В Казахстане есть 2 почвенные зоны
Со временем на Руси появились специальные межевые знаки большие камни, валуны, иногда с символами в виде крестов. У земледельцев участки делились бороздами, которые, как и любые другие обозначения границ, получили название меж. Отсюда и появилась необходимость в межевании — разграничении земель не только технически, но и юридически. Оценщики рассматривают стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.
Кроме сельскохозяйственных угодий в состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста. Кадастровая стоимость, определяемая в ходе оценки земель сельскохозяйственного назначения, имеет особое значение, так как непосредственно влияет на особенности использования сельскохозяйственных земель, в том числе для несельскохозяйственных нужд. Например, согласно ст. 79 ЗК РФ, для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель более высокого качества.
Роз – это разовая индивидуальная оценка проводимая независимым оценщиком имеющий гос лицензию на проведение оценочной деятельности проводимую на определенную дату по методикам соответствующие международными стандартами оценки.
Рынок машин и оборудования, особенности его функционирования и регулирования. Основные российские классификаторы машин, оборудования и транспортных средств. Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ). Общероссийский классификатор продукции (ОКП). Товарная номенклатура для внешней экономической деятельности (ТН ВЭД). Затратный подход к оценке машин и оборудования. Метод расчета по цене однородного объекта Рыночный подход к оценке машин и оборудования. Метод прямого сравнения с идентичным объектом Метод направленных качественных корректировок. Доходный подход к оценке машин и оборудования. Метод дисконтированных чистых доходов.
Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) 2. «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) 3. «Требования к отчету об оценке» (ФСО М 3) 4. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков 5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» , утверж денные распоряжением Министерства имущественных отношений России от 6 марта 2002 г. N 568 Р.
В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.
Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.
Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями – имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков». Российская Федерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.
При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. — М.: Маркет ДС, 2009.
ПРИНЦИПЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 1 наиболее эффективного использования 2 ожидания 3 спроса и предложения 4 замещения Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка. Капитализация дохода представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Для верного учета и сбора дани в то время проводилась перепись жителей и их имущества, а поскольку главной доходной статьей являлась земля, то при раскладе дани учитывалось ее количество и качество, т.е. проводился кадастровый учет.