Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Подходы проведения оценки земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Стоимость земли может значительно изменяться с течением времени. Поэтому индивидуальная оценка земельного участка является одним из ведущих направлений деятельности НП «Федерация Судебных Экспертов». Оценку земельных участков производят на основании рационального использования земли. Говоря другими словами — оценка земли производится исходя из принципа использования участка, при котором он будет наиболее оправданным и соответствующим требованиям законодательства.
Юдаева К. В. О возможностях, целях и механизмах денежно-кредитной политики в текущей ситуации // Вопросы экономики. 2014. № 9. С. 4-12. Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их экономической жизни.
Содержание:
От чего зависит стоимость земельного участка?
Доходный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка, способного давать доход в будущем на протяжении конкретного срока его эксплуатации. Стоимость является суммой приведенных к текущему моменту будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получил оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.
В стандартах и правилах оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков подробные указания по отдельным подходам к оценке и методам оценки земельных участков, а также выбору соответствующего метода для конкретных целей также отсутствуют.
5 методов самостоятельной оценки земельного участка
Разумеется, этот критерий относится и к оценке земельных участков. Вопрос заключается лишь в том, какой из вышеперечисленных методов позволит наиболее полно и достоверно отразить текущую рыночную стоимость оцениваемой земли. Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Ме тодических рекомендаций по определению рыночной стоимости земель ных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.
This article discusses methods of monetary policy of the Central Bank of the Russian Federation in modern conditions. Analyzes the contradictions in the assessments of the crisis processes in the banking sector of the state. Showing regard the fundamental theory and advanced management solutions in the inflation adjustment.
Подходы к оценке стоимости различных объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, принципиально одинаковы во всех развитых странах: сравнительный, доходный и затратный. Однако условия реализации этих подходов в разных странах отличаются в зависимости от особенностей национальных рынков и специфики осуществления оценочной деятельности. Важнейшими факторами применения конкретных методов оценки земельных участков в отдельных странах являются степень развития земельного рынка и его государственного регулирования, уровень развитости земельного законодательства, различия в доступности рыночной информации и др.
Methods and approaches for valuation of land. Reduction of cadastral cost
Снижение кадастровой стоимости // Вестник Московского университета имени С.Ю. Витте. Серия 1: Экономика и управление. 2016.
Единственным документом, в котором содержится достаточно детальное описание методов оценки рыночной стоимости земельных участков, в настоящее время являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений России от 6 марта 2002 г. № 568-Р. В данных методических рекомендациях принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки.
В данной работе на тему «Определение стоимости земельного участка, расположенного в совхозе «Черновский»» Будут рассматриваться следующее: земля как объект экономической оценки; до …
В учебной литературе встречаются иные методы расчета стоимости земельных участков: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.
Применение сравнительного подхода предусматривает то, что оценщик должен выявить на рынке недвижимости продажи аналогичных земельных участков. Также оценщик собирает всю необходимую информацию (величину арендного платежа, цену продажи и т.д.) для проведения аналогии. Затем, чтобы убедиться в достоверности всей собранной информации, оценщик должен проверить ее на возможность применения в процессе оценки. Результаты, которые были собранны, согласуются между собой и на основании этого НП «Федерация Судебных Экспертов» выводит итоговую стоимость участка.
Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение)[19].
В общем случае, при наличии необходимого количества рыночной информации для оценки нужно применять все три подхода. Невыполнимость или ограничения применения того или иного подхода доказываются в отчете об оценке.
При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение метода парных продаж и затратного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты. Процедура оценки включает следующие этапы.
Земельный участок — это составной и неотъемлемый компонент всех объектов недвижимости, а потому индивидуальная оценка земельного участка должна осуществляться исходя из его полезности и доходности применения. В это же время земля является природным ресурсом, который можно оценивать с точки зрения инструмента реализации различный целей, которые не обязательно связаны с получением прибыли.
Второй способ — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве.
Глазьев С. Ю. Санкции США и политика банка России: двойной удар по национальной экономике // Вопросы экономики. 2014. № 9. С. 13-29.
Производительность труда на промышленных предприятиях является не только одним из главных показателей эффективности его деятельности, но и прогнозным показателем, от выполнения которого …
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.
Сравнительный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка путем сравнения цен недавних продаж похожих земельных участков на результативно действующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход базируется на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму, большую, чем ту, за которую можно купить на рынке схожий по качеству и полезности земельный участок.
Похожие главы из других работ:
Арендная плата отображает размер земельной ренты, поскольку вводится с учетом главных рентообразующих факторов и предусматривает настоящий уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Следовательно, стоимость земельного участка является дисконтированной стоимостью будущей земельной ренты.
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Су щественные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. Первый способ — рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании.
Буневич К. Г., Бродунов А. Н., Григорьева О. П. Внешнеэкономическая безопасность России в условиях финансовой глобализации / под ред. О. А.
Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, срав нительного и затратного (рис. 7.1). Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 7.1. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратно го подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Достоинство сравнительного метода заключается в достоверности получаемого результата, которую можно объяснить тем, что в процессе проведения оценки используются рыночные данные. Недостатком данного метода можно считать то, что далеко не всегда можно найти необходимые сравнительные данные.