Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Основания расторжения договора аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве. При заключении на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца.
ЗК РФ предусматривает возможность прекращения аренды земельного участка только по инициативе арендодателя по основаниям, не характерным нормам ГК РФ, и не содержит оснований прекращения аренды по требованию арендатора.
Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.
Содержание:
Как составить исковое заявление
Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников земельных участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий.
По факту завершения отношений обратиться в ведомство с заявлением о погашении записи должен собственник недвижимого имущества.
Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.
Комментируемая статья, отражая специфику регулирования арендных отношений в сфере землепользования, устанавливает основания прекращения аренды земельного участка. Такими основаниями могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве. Поскольку любого имущества (земельного участка) предусматривает его передачу во временное пользование, ст.
Право предоставления в аренду участков закреплено за:
- Собственником;
- Иным лицом, которое собственник наделил позволяющими сдать в аренду имущество полномочиями.
На договор аренды земельного участка распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные ГК РФ: договор заключается на определенный срок и прекращается по истечении этого срока. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Можно ли расторгнуть договор аренды участка досрочно? На этот вопрос нет однозначного ответа. Все зависит от условий заключенного договора и причин, побудивших стороны прибегнуть к процедуре досрочного расторжения.
Дореволюционное гражданское законодательство предусматривало возможность прекращения договора имущественного найма на основании соглашения сторон, неисполнительности одной стороны, отчуждения нанятой вещи. ГК РФ содержит все названные основания прекращения договорных арендных отношений, кроме тех, что связаны с отчуждением нанятой вещи (ст. 617 ГК РФ). Законодательством установлено, что указанный здесь перечень правовых оснований досрочного расторжения не является исчерпывающим и договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.
Так, суд может признать существенным нарушением договора аренды земельного участка систематическое нарушение арендатором сроков внесения арендной платы. Однако даже при таких обстоятельствах суды зачастую удовлетворяют требование о расторжении договора лишь в ситуации, когда имеются основания полагать, что в связи с неисполнением (несвоевременным исполнением) арендатором обязанности по оплате аренды истец (арендодатель) в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
В ней речь идет об обязанности арендодателя в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения в разумные сроки принятых на себя обязательств.
Процедура расторжения или что нужно знать перед обращением в суд
Однако Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) устанавливает общие основания для расторжения договора ранее срока, установленного им самим. эксплуатация участка земли с допущением нарушений его целевого назначения или принадлежности к определённой категории земель; эксплуатация участка земли, которая стала причиной значительного ухудшения экологической ситуации или понижения продуктивности сельхоз.
Как видно, общее правило п. 2 ст. 615 ГК, предусматривающее обязательное согласие арендатора на вышеуказанные действия, заменено противоположным правилом.
С учетом изложенного мы полагаем, что неуплата арендатором земельного участка суммы пеней за допущенную им просрочку внесения арендной платы сама по себе не является существенным нарушением, которое влечет за собой расторжение договора земельного участка, находящегося в государственной собственности, который заключен на срок более чем пять лет.
Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, включая передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Это императивное правило значительно повышает оборотоспособность права аренды земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.
ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Основания прекращения арендных земельных отношений, которые могут устанавливаться как законом, так и предусматриваться договором, можно разделить на основания, которые вводятся ЗК РФ, и основания, установленные ГК РФ.
Существенность нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора является понятием оценочным, критерии такой существенности в законе не детализируются. Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.
Вывод из судебной практики: Наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды данного участка по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора.
В целях охраны земель должны проводиться мероприятия, определенные ст. 13 ЗК. Они включают в себя, в частности, мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий различных загрязнений и захламления земель, по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, захламления отходами производства и потребления и других негативных (вредных) воздействий, приводящих к деградации земель; по защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения биологическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель.
Основания для расторжения договора аренды земельного участка
Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон. На основании прекращения действия договора аренды:
- арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
- арендодатель утрачивает права получения арендной платы.
Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию земельного участка в состоянии, определенном договором. Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим земельных участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).
Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ).
Ст.45 и 46 Земельного кодекса нашей страны четко названы события, наступление которых является основанием для прекращения действия договора аренды. Основания расторжения договора обозначены и в ст. 450 Гражданского кодекса.
Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия. Согласно ст. 610 ГК. если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.