Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор аренды существенные условия права и обязанности сторон». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Содержание:
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Права и обязанности арендатора и арендодателя
При аренде квартиры права и обязанности собственника и арендатора не относятся к существенным условиям договора, но обычно в нём указываются.
Согласно законодательству, арендодатель обязан:
- предоставить арендатору свободное жилое помещение, которое пригодно для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию дома;
- предоставлять за плату необходимые коммунальные услуги;
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг.
В свою очередь арендатор жилого помещения обязан:
- использовать квартиру или дом только для проживания;
- поддерживать помещение в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность;
- проводить текущий ремонт, если другие условия не предусмотрены в договоре;
- своевременно вносить плату за квартиру;
- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если иное не зафиксировано в договоре.
Существенные условия договора аренды недвижимости
Когда арендуется недвижимое имущество (здания, помещения), законом установлены два таких условия:
-Предмет.
-Размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
При описании арендуемого предмета сделки, являющегося недвижимостью, потребуется указать следующие его характеристики, которые содержатся в выписке из ЕГРН:
-Вид объекта (например, здание, нежилое помещение, часть нежилого помещения).
-Кадастровый номер.
-Адрес.
-Площадь.
-Этажность.
-Местонахождение в здании (например, номер офиса).
Размер арендной платы определяется в договоре по соглашению сторон следующим образом:
Фиксированная сумма, уплачиваемая единовременно или периодически и устанавливаемая за весь арендуемый объект или из расчета за единицу площади (например, за один кв. м).
Процент от дохода, поучаемый в результате использования арендуемого имущества.
Оказание арендодателю оговоренных видов услуг.
Передача арендатором в счет оплаты имущества в собственность или аренду.
Существенные условия договора аренды земельного участка
При аренде земельного участка законом установлено в качестве существенного условия, помимо предмета, размер арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
При описании земельного участка указываются следующие его идентифицирующие характеристики:
-Вид объекта (земельный участок).
-Кадастровый номер.
-Адрес.
-Площадь.
-Описание границ.
Размер арендной платы за земельный участок определяется сторонами:
В фиксированной сумме.
За единицу площади, исходя из общего размера арендуемой земли.
Рассчитываемой по специальным формулам при аренде земли, которая находится в государственной или муниципальной собственности.
Иным способом.
Юрист ООО «Юридический центр «Лидер»
Остались вопросы или нужна помощь?
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Официальное определение договора аренды трактует это действие как:
Гражданско-правовое соглашение двух сторон, одна из которых представлена арендодателем (владельцем определенного имущества), другая — арендатором (лицом или организацией, желающим временно воспользоваться этим имуществом за оговоренную плату). Суть договора аренды состоит в том, что арендодатель выражает свое согласие предоставить за оговоренную плату, и на оговоренный срок имеющееся у него имущество арендатору. Арендатор, в свою очередь, обязуется вносить оплату в оговоренные сроки.
Договор аренды должен быть:
- Возмездным — оговоренное имущество передается только за арендную плату.
- Консенсуальным (реальным) — считается действительным только тогда, когда арендатор получает возможность воспользоваться имуществом.
- Срочным (взаимным) — имущество, оговоренное в договоре, передается только на определенный срок.
Как зарегистрировать договор в Росреестре
Стороны могут пройти государственную регистрацию своего соглашения в любом случае, однако если соглашение будет действовать более года, такая процедура обязательна. Обращаются в местное отделение Росреестра (Кадастровую палату) и предоставляют такой пакет документов:
- заявление на государственную регистрацию (бланк находится в самом ведомстве);
- договор, составленный в 2 (или более) одинаковых экземплярах, с оригинальными подписями и печатями (а не копии);
- кадастровый паспорт здания или конкретного помещения (в зависимости от того, какая часть здания нанимается);
- свидетельство о регистрации юрлица;
- устав и другая учредительная документация;
- квитанция или другой документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (7500 рублей для юрлиц и 500 рублей для частных граждан).
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Права и обязанности арендодателя
По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязан:
- Передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора, с момента подписания акта приемки-передачи. В момент передачи арендодатель должен ознакомить арендатора с имеющимися дефектами (недостатками) объекта аренды.
- Известить арендатора о правах третьих лиц на объект аренды. Если объект аренды находится, к примеру, в залоге или в аренде у арендодателя, последний должен проинформировать об этом арендатора, в противном случае правомерно будет требование об уменьшении арендной платы.
- Производить за свой счет капитальный ремонт объекта аренды для поддержания его в состоянии, пригодном к использованию. При внесении данных обязательств в договор необходимо указать периодичность проведения капитального ремонта. Если определиться с периодичностью сложно, можно оперировать понятием «разумного срока».
- Предоставить арендатору (как нанимателю, имеющему преимущественные права) по его желанию объект аренды по истечении срока аренды на новый срок. В данном условии следует предусмотреть срок, в течение которого арендатор должен уведомить арендодателя о своем желании продлить срок аренды. Уведомление должно быть произведено до окончания срока аренды.
Арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных без его согласия улучшений, которые нельзя отделить от объекта аренды.
Арендодатель имеет право требовать:
- расторжения договора в случае использования арендатором объекта аренды не по целевому назначению или если арендатор не уплачивает арендную плату в течение трех месяцев подряд;
- возмещения причиненного ущерба объекту аренды, если это произошло по вине арендатора.
Юридическая помощь при арендных спорах
Во избежание арендных споров, к подготовке арендного договора следует подходить очень внимательно, тщательно продумывая каждое положение и каждый пункт. Если вы хотите, чтобы документ полностью соответствовал законодательству, учитывал особенности ситуации и ваши интересы – воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц.
Форма договора аренды
Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Это означает, что у сторон имеется экземпляр письменного документа, составленного и подписанного.
В тексте договора аренды должны быть указаны все существенные условия сделки, такие как предмет аренды, срок аренды, размер арендной платы, порядок оплаты и любые другие условия, которые стороны считают важными.
При несоблюдении требований письменного вида договор аренды может быть признан недействительным. Поэтому для обеспечения правовой защиты своих интересов стороны должны строго придерживаться вида договора.
Кроме того, договор аренды должен подлежать государственной регистрации. Внесение осуществляется по принципу восстановления утраты участка имущества, являющегося предметом аренды.
Государственная регистрация договоров аренды необходима для придания им юридической силы и защиты интересов сторон. Без регистрации договор может быть признан недействительным или лишен определенных правовых последствий.
В процессе регистрации договора аренды стороны предоставляют необходимые документы и заполняют анкету. После регистрации договора стороны получают свидетельство о государственной регистрации. Это подтверждает законность соответствующего договора и его правовые последствия.
Похожие записи: