Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Правила уплаты налога при продаже квартиры, полученной по завещанию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Содержание:
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм.
Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме. Однако практика показывает, если основанием приобретения прав стало наследство по завещанию, продажа квартиры чаще всего оформляется через нотариуса, даже если закон этого не требует. Причина такого решения сторон сделки – стремление минимизировать риски и ошибки.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы.
Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями. При этом покупатель в такой ситуации рискует не вернуть переданные деньги и доказать в суде факт покупки, поскольку оформлен безвозмездный договор дарения. До момента подписания договора нотариус разъясняет эти и другие возможные негативные последствия.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
Легализация отчуждения недвижимости, в том числе, когда оформляется покупка квартиры после того, как принято наследство по завещанию или закону, предполагает подачу таких документов:
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Надлежащим образом оформленное наследство по завещанию, продажа квартиры через нотариуса, как и другие сделки – это гарантия юридической чистоты и правовой надежности, поскольку нотариальное удостоверение предполагает тщательную проверку документов и правосубъектности сторон.
Кроме того, нотариус консультирует по комплектации документов при наследовании и/или подписании договоров, при необходимости делает запросы для получения недостающих данных, оказывает другую практическую помощь. На момент нотариального удостоверения купли-продажи квартиры нотариус убеждается, что на этот объект не наложены ограничения, аресты, запреты на отчуждение, в том числе по причине судебных тяжб.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, имущество признается принадлежащим наследнику. Факт государственной регистрации при этом не имеет значения, то есть толкуя нормы ГК РФ, следует сделать вывод, что квартира может быть продана со дня смерти собственника. Для того, чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо оформить имущество в собственность (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). В противном случае сделка продажи наследуемой квартиры может быть признана ничтожной по ч. 1 ст. 168 ГК РФ.
Таким образом, продать квартиру, полученную по наследству, можно. Важно определиться с моментом, с которого данная возможность представляется человеку. Только после того, как наследник принял наследство, получил соответствующее свидетельство и зарегистрировал свои права в Росреестре, можно заключать договор-купли продажи. Следовательно в течение 6 месяцев с момента открытия наследства совершать какие-либо операции с имуществом не допускается.
Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ
B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:
- ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
- ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
- ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.
To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Наследование и наследство – передача прав и обязанностей от умершего человека (наследодателя) на его наследников. Один из объектов наследования – недвижимость, к которой относится жильё.
Договор – документ, которым стороны (например, наследодатель и наследник) устанавливают права и обязанности друг перед другом. По договору могут передаваться как имущество, так и дложности. Если до момента смерти наследодателя был заключен договор купли-продажи наследуемой квартиры, то наследник получит её в праве собственности, а не наследство.
Доля – часть наследства, которую получает наследник. Размер доли определяется законом. Если наследник один, то он получает всё наследство целиком. Если наследников много, то каждый получает свою долю.
Кадастровый паспорт – документ, который содержит сведения об объекте недвижимости, в том числе о площади и рыночной стоимости.
Налоговая декларация – документ, который заполняется налогоплательщиком в целях уплаты налога или получения вычета.
Государственная пошлина – обязательный платеж, который взымается за регистрацию прав на имущество. Размер госпошлины определяется государством.
Вычет – сумма, которую можно вычитать из налоговой базы при наличии определенных условий (например, если наследник является инвалидом).
Сроки и порядок уплаты налога при наследовании квартиры по завещанию
При наследовании недвижимости, в том числе квартиры или дома, наследникам необходимо уплатить налог. Размер налога определяется законом и зависит от стоимости объекта на момент получения наследства.
На праве наследования квартиры могут находиться, например, дети, родители, супруги и др. В зависимости от степени родства, наследники могут иметь право на вычет из налога или на освобождение от уплаты госпошлин.
Полученный налог наследник должен оплатить в течение года со дня на становления наследником. Уплата налога осуществляется по месту владения имуществом или по месту жительства наследника. В течение двух месяцев после получения наследства, наследник должен отправить кадастровый паспорт наследуемого имущества и документы, подтверждающие его право на наследство, в налоговую службу.
Если наследодатель был инвалидом или наследником является инвалид, то он может быть освобожден от уплаты налога. Но для этого необходимо предоставить медицинскую декларацию или иной документ, подтверждающий статус инвалида.
При оформлении документов о наследовании квартиры по завещанию, необходимо учесть также возможные государственные пошлины за оформление договора и регистрацию права собственности.
Кроме того, владельцы недвижимости, в том числе и наследники, облагаются налогом на имущество. Сроком для уплаты данного налога является календарный год. Размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, на который, в свою очередь, влияют такие факторы, как месторасположение жилья и его площадь.
В случае продажи наследуемого имущества, налог на прибыль вычитается из дохода, полученного от продажи. Если же наследник решит сохранить квартиру или дом, то налог на имущество уплачивается ежегодно.
Получение наследственной доли в квартире или доме возможно при одновременном наличии нескольких наследников. В этом случае размер доли будет зависеть от количества наследников и закреплен в завещании, которое может быть составлено законным наследником, например, дедушкой или бабушкой.
Вступление в право на наследство должно быть оформлено в установленные законом сроки. В случае, если наследующий находится не в России, то сроком вступления в наследство является год со дня смерти наследодателя.
Суммарно все налоговые платежи и пошлины при наследовании квартиры могут достигать нескольких млн рублей, поэтому перед оформлением наследственной доли следует ознакомиться со всей необходимой информацией и уточнить возможность освобождения от уплаты налогов или наличия вычетов.
Возможные освобождения от уплаты налога
При наследовании недвижимости в виде жилья, квартиры, дома или иного объекта в праве наследования, наследники облагаются государственными пошлинами и налогами. Однако, в некоторых случаях, у наследников есть возможность освободиться от уплаты налога.
Если наследник инвалид, то он может быть освобожден от уплаты налога. Для этого необходимо предоставить налоговой инспекции документ, подтверждающий статус инвалида.
Если наследодатель оставил доход ниже минимального размера, то наследники освобождаются от уплаты государственной пошлины и налога. Информацию о размере дохода можно получить у налоговой инспекции.
Также возможно освобождение от уплаты налога при получении наследственной доли в несколько миллионов рублей, если наследник получил данную долю по завещанию.
Если квартира или дом находятся в праве владения более 3 лет, налоговая ставка уменьшается на 75%. Это касается наследников, которые унаследовали недвижимость, находящуюся в собственности наследодателя более трех лет.
Также налоговые вычеты предоставляются лицам, которые в процессе наследования получили имущество, в том числе квартиру или дом, от дедушки, бабушки, родителей, супруга или иных близких.
Для получения вычета необходимо заполнить декларацию и предоставить договор на получение права на объект недвижимости, кадастровый паспорт и документы, подтверждающие наследство.
Кроме того, в том случае, если квартира была получена еще до вступления закона в силу, установлен размер налога на момент получения, который не меняется даже при последующей продаже объекта.
Важно также помнить, что все налоги и государственные пошлины должны быть оплачены в размере, установленном законом. При оформлении наследства необходимо проявлять осторожность и своевременно отправлять документы и оплачивать необходимые сборы.
Налог на прибыль от продажи квартиры, полученной по завещанию
Продажа квартиры, полученной по завещанию, может быть подлежащей налогообложению в виде налога на прибыль. Если наследник решает продать унаследованное имущество, то доход от такой продажи может рассматриваться как прибыль, подлежащая налогообложению.
При продаже квартиры наследник может столкнуться с необходимостью уплаты налога на прибыль. Размер этого налога зависит от разницы между стоимостью унаследованного имущества и суммой, за которую оно было продано.
Расчет налога на прибыль от продажи квартиры, полученной по завещанию, основан на принципе разницы между полученной ценой продажи и базой для налогообложения. Базой для налогообложения является стоимость имущества на момент смерти предыдущего владельца (наследодателя).
Если стоимость продажи квартиры превышает базу для налогообложения, то разница является прибылью, которая подлежит налогу. Размер налога на прибыль от продажи унаследованной квартиры может быть определен в соответствии с действующим законодательством о налогах на прибыль.
Важно учитывать, что налог на прибыль от продажи квартиры полученной по завещанию является личным налоговым обязательством наследника. Порядок уплаты налога, сроки и суммы налоговых платежей должны быть согласованы с налоговыми органами и соответствовать законодательству в данной области.