Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «При продаже квартиры можно не оплачивать долги». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Главное, что не должен делать владелец такой квартиры – это скрывать что-то от человека, который желает приобрести недвижимость. Это чревато даже уголовной ответственностью. Но если сделка прозрачная, то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам будет вполне безопасной для обеих сторон. Главное, соблюдать букву закона и следить, чтобы долги за коммуналку не были бы выше стоимость самой недвижимости, а нового владельца это не обрадует. Кроме того, в законах есть много нюансов и лазеек, позволяющих без проблем разобраться в том, как купить недвижимость с долгом, и что с ней дальше делать.
Как это можно сделать? Продавцу (собственнику) жилья сделать это проще. Он может узнать эту информацию по лицевому счету в УК, расчетных центрах, через портал госуслуг, терминал для оплаты или банк. Если собственник имеет свой личный кабинет на портале госусулг или УК, то делается это быстро. Выяснить наличие долга можно и по адресу. Для этого можно обратиться в УК, банк, специальные порталы организаций ЖКХ. Использовать данные об адресе для получения данных может и покупатель.
- обложение пеней всей суммы общей задолженности по коммуналке, которая долго не выплачивалась;
- временное прекращение предоставления услуг;
- полное прекращение предоставления услуг;
- составление судебных исков, что влечет за собой опись имущества должника;
- выселение (возможно лишь в том случае, если жилье не приватизировано);
- проблема с продажей жилого помещения, по которому числятся долги – то есть отсутствие возможности продать жилье выгодному покупателю.
При покупке квартиры долги за коммунальные платежи не станут причиной приостановки регистрации сделки, поскольку объект недвижимости даже не проверяется по этому критерию.
Содержание:
Как не нужно продавать квартиру с долгами
Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.
В любом случае нужно проверять все документы. Когда производится покупка квартиры, стоит поговорить с соседями, знают ли они вообще владельца? К тому же стоит обратиться и в управляющую компанию дома, чтобы убедиться, в том, что никаких долгов нет и собственник все выплатил.
Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ, законный владелец, то есть человек, который купил и оформил на себя недвижимость, должен рассчитаться с долгами, что на ней «висят». Конечно, есть и исключения, например, если при передаче квартиры от одного владельца другому в договоре прописывался специальный пункт о том, что со своими коммунальными долгами должен разбираться старый владелец, а новый хозяин оплачивает текущие услуги.
То есть у тех, кто начисляет плату за отдельные коммунальные услуги — за свет, воду, газ, кап.ремонт и т.д. Лучше это сделать до показов квартиры.
Необходимо в точности знать, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. К какому бы компромиссу не пришли обе стороны, это обязательно надо зафиксировано в договоре купли-продажи жилого помещения. То есть, если задолженность не переходит покупателю, то к договору прилагается справка о наличии конкретного долга, за который ответственен продавец. Покупка недвижимости – это большой риск как для покупателя, так и для продавца, потому как не всегда попадаются честные люди, которым стоит доверять. При продаже квартиры, или её покупке, к примеру, стоит обращать внимание на многие вещи, даже на такие мелочи, как поведение и манеры человека. Мошенник всегда будет во взволнованном состоянии, странно себя вести и, скорее всего, выдаст себя.
Тем более, что в настоящее время эта процедура значительно упрощена, не требуется судебных заседаний, долг взыскивается просто на основании судебного приказа. Если вы не хотите купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, то стоит проверить собственника на факт их наличия. Не всегда, даже очень доброжелательный и честный продавец, может на деле являться таковым. За добрыми намерениями, может скрываться совершенно иное. Поэтому при покупке квартиры нужно действовать осторожно.
Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.
Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.
Продажа квартиры с долгами: инструкция
Ст. 210 ГК РФ говорит, что человек, который только купил новую квартиру, не несет ответственности за жилищные долги старого владельца. Что касается долгов за капитальный ремонт, то этот вид долгов могут покрывать как старые, так и новые владельцы. Кроме того, существует процедура перевода долга. В таком случае все долги предыдущего владельца недвижимости переходят к новому хозяину по согласию обеих сторон. Но тогда купивший квартиру человек, как правило, получает на покупку приличную скидку в качестве компенсации неудобств. В общем, процедура не самая простая, но разобраться в нюансах можно каждому.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.
К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.
В принципе, техническая возможность для реализации ограничений есть. Так, можно ввести требование предоставить справку об отсутствии задолженности при подаче документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре. В этом случае без документа право собственности нового владельца не зарегистрируется.
Продавать квартиру с долгом по квартплате тоже иногда приходится. Эта процедура более сложная и трудоёмкая, да и оформление различных бумажек должно занять больше времени. Но если нет другого выхода, приходится довольствоваться теми методами, которые доступны на данный момент. Долги по квартплате являются проблемой, но не препятствием продать или купить такую недвижимость. Покупатель сам для себя решает готов ли он отдать честно заработанные деньги за жилплощадь, которую ему ещё придётся выбивать у коммунальщиков, ведь те обязательно потребуют вернуть себе долг.
Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца. Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени.
Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки. В этом случае покупателю предоставят специальную выписку, в которой будут указаны все задолженности по квартплате. На ее основании можно потребовать снизить цену на недвижимость.
Еще в 2015 году был принят закон, ужесточающий санкции за неплатежи в коммунальной отрасли. Пени и штрафы за просрочку оплаты ЖКУ заметно выросли. Кроме того, закон расширил возможности для введения ограничений потребления энергоресурсов для должников и усилил ответственность за самовольное подключение к системам инженерно-технической инфраструктуры.
Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.
И вот он — новый виток борьбы за государственные деньги. Стало известно, что в ближайшем будущем гражданам, задолжавшим за коммунальные услуги, могут запретить продавать собственное жилье. Здесь все очень серьезно — к идее законодательного запрета на продажу квартир, обремененных долгами за коммунальные услуги, вернулись депутаты Государственной думы. Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.
Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье. Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».
Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.
Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.
Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.
Нотариально заверять его не нужно.
Осуществить сделку купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам возможно на законных основаниях, для этого необходимо:
- в добровольном порядке ознакомить потенциального покупателя с имеющимся долгом.
- договориться, что продавец оплатит всю задолженность в полном объеме из средств аванса, внесенного покупателем. Для подтверждения договоренности обязательно составляется письменное соглашение.
- написать, что покупатель лично выплатит долг, при условии, что продавец сделает скидку в оговоренном размере.
- если же обе стороны не пришли к общей договоренности, то долг автоматически следует за прежним владельцем квартиры.
Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи.
Второй вариант получить выписку – обратиться в отделение банка, с которым сотрудничает управляющая компания, который принимает платежи за коммунальные услуги. Для этого придется составить заявку, в которой будет указан адрес дома, а также номер квартиры, по которой требуется предоставить информацию. Не всегда бывает так, что сделка, связанная с покупкой недвижимости, проходит как по маслу. Например, недвижимость может быть вся в долгах, оставшихся от предыдущего владельца, а приватизировать такое жилье довольно трудно, поскольку коммунальные службы не желают давать нужные для этого справки. Но ведь новый владелец зачастую даже не понимает, как появился долг, или знал о нем, но надеялся, что продавец добросовестный и оплатил свои задолженности.