Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как происходит сделка купли продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Читаем предварительный вариант договора купли-продажи. Ищем ошибки, исправляем. Особое внимание обращаем на написание имен, адресов и метража квартир, паспортные данные и идентификационные номера, а также на суммы и сроки.
Вторые половины участников сделки должны написать заявления о том, что они не возражают против заключения договора купли-продажи.
Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку.
Содержание:
Почему вообще стороны договора выбирают расчет наличными деньгами?
Доверенность. Продажа квартиры по доверенности – довольно редкая ситуация. Но если квартира вам приглянулась, лучшим выходом будет присутствие лица, выдавшего доверенность, во время сделки. Если это невозможно, как минимум необходимо убедиться в том, что этот человек жив и здоров.
Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.
Кроме того, при наличном расчете ему нужно:
- ознакомиться с условиями основного соглашения и подписать его;
- подписать расписку об авансе или задатке после их получения продавцом;
- передать установленную сумму за квартиру продавцу;
- подписать расписку при передаче оставшейся суммы;
- получить ключи сразу после расчетов с продавцом.
Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Стоит отметить, что нет жестко фиксированного текста договора купли-продажи. У разных нотариусов договора выглядят очень по-разному. Кроме того, по согласованию сторон в текст договора могут вноситься изменения и дополнения. Следовательно, Вы можете застраховать себя от рисков или упустить такую возможность, в зависимости от того, насколько грамотно будет составлен договор. И ответственность за это лежит на Покупателе или его представителе.
Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.
Кроме того, существует подоходный налог, которым облагается недвижимость. Его продавец платит только в случае, если владеет квартирой меньше трех лет.
Покупатель также должен соблюсти порядок действий для того, чтобы сделка прошла гладко, и в дальнейшем не возникло проблем. Покупатель должен, как и при любой сделке по приобретению недвижимости:
- проверить состояние жилья;
- проверить документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, лицевой счет на наличие долгов, справку о прописанных и другие стандартные документы).
Кстати, если к моменту сделки вы уже безумно устали от бесконечных просмотров, разъездов по городу и совершенно бесполезных встреч, есть вероятность, что вы что-то делали не так.
У продавца остается право на квартиру до регистрации перехода права собственности. У покупателя при этом есть в качестве доказательства расписка и подписанный договор. Этот способ на сегодняшний день является единственно верным.
Основным ограничением в данной сделке является то, что с 2014 г. на руки физическому лицу разово можно передавать не более 600 тыс.руб. Способы законно обойти это ограничение:
- Расчет в валюте. Недостаток данного способа – это колебания курса. Из-за этого продавец может, как потерять, так и приумножить большую сумму денег.
- Сделку можно провести в несколько этапов. Но это должно быть отражено в договоре купли-продажи (при условии, что цена квартиры относительно небольшая и ее можно поделить на три части).
- Использование ячейки банка. Этот способ довольно популярен. Стороны приходят в банк и покупатель заказывает ячейку. Продавец получает содержимое в виде денежных средств после того, как вторая сторона сделки получит право собственности. Недостаток данного способа – это комиссионные банку.
- Расчет по аккредитиву. Покупатель заранее размещает необходимую сумму в банке, а он, в свою очередь, обязуется выдать денежные средства продавцу после представления документов о государственной регистрации сделки. В этой ситуации банк также берет комиссию.
От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.
В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.
Договор печатается на нотариальных бланках. Покупатели и Продавцы ставят на нем свои подписи, нотариус пока ничего не заверяет.
Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно.
Сделку купли-продажи можно совершить у нотариуса. Но после ее заключения надо посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для заказа все тех же документов.
Покупатель направляет деньги из банка – эмитента ( в котором у него открыт счет и находятся деньги) и в банк – исполнитель – Ваш банк.
Во время сделки одно лицо передает другому лицу довольно крупную сумму в обмен на право владения недвижимым имуществом (квартирой).
Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.
После выбора недвижимости можно подписать предварительный договор купли-продажи и заплатить депозит, который, как правило, составляет 5% от суммы покупки. Этот документ устанавливает срок покупки, включая окончательную дату подписания основного договора. Данный договор подписывается в присутствии нотариуса. После подписания основного (нотариального) контракта купли-продажи необходимо произвести оплату оставшейся суммы. Продавец и покупатель обращаются к нотариусу, у которого договорились заключить сделку. Они должны предоставить ему целый пакет документов.
Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи
Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.
Если сделка происходит на первичном рынке недвижимости, то сторонами выступает покупатель и застройщик (физическое и юридическое лицо соответственно). Обычно расчеты в этом случае осуществляются безналичным путем, однако может производиться и внесение наличных через кассу застройщика.
Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Наследство. Здесь стоит насторожиться, если документ, устанавливающий право собственности на квартиру – договор наследования. Внезапно появившиеся родственники или наследники могут оспорить завещание.
Необходимый комплект документов
На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Сделку купли-продажи можно совершить в БТИ. В таком случае выписку можно не получать – всю необходимую информацию работники агентства посмотрят по специальной базе в момент оформления. В оформлении сделки в БРТИ есть еще одно небольшое преимущество: после заключения договора можно сразу подать заявление о государственной регистрации и заказать технический паспорт. Сделка в БТИ явно более удобный и надежный вариант.
Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.
Если сумма сделки превышает 150 тыс.грн., то оплата должна осуществляться через банк. Покупатель и продавец отправляются в банк. В банке обе стороны предъявляют нотариальную выписку, паспорта, заполняют анкеты, открывают два счета. Сегодня стоимость этих открытий всего 260-270 грн. Покупатель переводит деньги на счет продавца. Раньше покупатель отдавал продавцу средства в комнате для расчета, теперь он делает это в отделении банка.
Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.
Для ДДУ (договоров долевого участия) с 2018 года законодательством предусмотрена альтернативная схема расчетов – через счета эскроу.
Учтите еще один момент: граждане могут рассчитываться только в национальной валюте, все остальное — нарушение законодательства!